Регистрация недвижимости
«ВО»:
– Ольга Александровна, насколько часто обращаются горожане к вашим услугам? Какие услуги чаще всего востребованы у них?
– Обращения граждан к нам носят сезонный характер. К примеру, ближе к весенне-летнему периоду большинство вопросов от граждан касаются оформления земельных участков, в особенности загородных дач. Людей интересуют самые разные моменты – правила оформления участка, как отказаться от него в пользу муниципалитета, как приобрести соседний брошенный участок в СНТ. Много вопросов поступало в связи с предполагаемым нововведением об обязательном межевании. Ведь если не провести межевание, то никакие иные сделки провести с этим участком нельзя. Но пока данный закон существует в виде законопроекта, он ещё не принят и не рассматривался ни в одном чтении. В законопроекте предполагается, что до 2021 года необходимо провести межевание своих участков. Другой вопрос, который возник прошлой осенью, был связан с договорами долевого участия граждан в строительстве. В тот период в городе было четыре таких объекта, по которым дольщики в назначенный срок свои квартиры не получили. Но благодаря как инициативе президента, так и работе местных органов самоуправления города Оренбурга и областных структур, проблему удалось решить. Благодаря совместной работе сейчас в Оренбурге нет таких объектов, по которым были бы не проработаны вопросы предоставления жилья по договорам долевого участия в строительстве.
– Значит, обманутых дольщиков у нас в городе нет?
– По крайней мере, так остро этот вопрос не стоит. Естественно, сейчас тоже идёт процесс строительства многоквартирных домов и наблюдаются некоторые задержки. Но ещё раз повторю, острота проблемы снята.
– Насколько граждане стали сейчас юридически грамотными в сфере регистрации недвижимости?
– В последние годы юридическая грамотность нашего населения возросла многократно, и это только радует. Эту тенденцию подтверждает как частое обращение граждан в суд, так и то, что люди к нам приходят подготовленными в юридическом отношении. В этом гражданам очень большую помощь оказывают кадастровые инженеры – они начинают оформление своей недвижимости именно с взаимодействия с ними. Кроме этого, мы проводим массу мероприятий, которые направлены на повышение грамотности граждан. Часто проводим единые дни правовой помощи, оказываем ежедневно консультации в нашем управлении. Больше всего радует, что сейчас практически не встречаются случаи, когда граждане свою собственность «продавали» по расписке, без оформления документов.
– Здравствуйте, Ольга Александровна, меня зовут Анастасия. При покупке приватизированной квартиры, в которой проживали ранее так называемые отказники, нужно ли мне брать согласие с них, что они не претендуют на квартиру и согласны на её продажу?
– Здравствуйте, Анастасия, согласие отказников на продажу приватизированной квартиры не нужно, поскольку они собственниками квартиры не являются, следовательно, распоряжаться ею не вправе. Нотариально оформленный отказ для регистрации сделки Росреестр не требует.
– Добрый день, Ольга Александровна, Вас беспокоит Надежда, проживаю на улице Карагандинской, подскажите, где можно оформить перепланировку квартиры, в которой мы совместили туалет с ванной?
– Для этого вам необходимо в первую очередь обратиться в администрацию, в департамент архитектуры и градостроительства, либо можно начать процедуру оформления через своё ТСЖ. А далее они направят вас в соответствующую инстанцию. Дело в том, что некоторые виды перепланировки не нуждаются в получении разрешительной документации.
– Здравствуйте, я бы хотел задать вопрос по приватизации дачного участка. У нас есть свидетельство о приватизации, проведённой до 1994 года, и информация из БТИ по участку, но эта информация не передана в Росреестр. На кадастровый учёт нас ставили ещё до 2002 года, и наш участок имеет шестизначный номер. Как нам быть с этими номерными участками?
– Для того чтобы мы могли детально разобраться в проблеме, необходимо посмотреть документы, а для этого мы Вам предлагаем подойти в управление на Пушкинскую, 10, в кабинет № 101 для консультации. С собой обязательно принесите документы.

ЕГРП + ГКН =ЕГРН
– К Вам обращается Николай Иванович, объясните ситуацию, которая возникла у меня в момент продажи квартиры. А проблема возникла тогда, когда я начал продавать квартиру. Выяснилось, что у неё два кадастровых номера. Как могла возникнуть подобная ситуация?
– Ранее существовали две самостоятельные базы данных недвижимости – Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Для создания единого реестра недвижимости (ЕГРН) эти две базы объединили. При объединении некоторые сведения о тех или иных объектах недвижимости наложились друг на друга. Возможно, Ваша ситуация связана с ошибками при объединении баз. Или она могла возникнуть в связи с тем, что в Оренбурге какое-то время одновременно работали два БТИ – одно областное, а другое – федеральное. И одну и ту же квартиру могли поставить в разные годы на учёт в разных БТИ с разными условными номерами.
– Что делать если человек сам обнаружил ошибки в документе?
– В первую очередь необходимо собрать документы, подтверждающие наличие данной ошибки. После этого он может смело обратиться в любой МФЦ на территории России и написать заявление об исправлении технической ошибки. Ошибки бывают разные, к примеру, была квартира площадью 143 кв. м, а в свидетельстве о праве собственности указана другая площадь. Могут также содержаться неточности в написании фамилии, имени, отчества или в иных реквизитах. Вся процедура исправления займёт три рабочих дня, всё это выполняется совершенно бесплатно для гражданина.
– Добрый день, меня зовут Антонина Петровна, я хочу отказаться от земельного участка, который мне достался по наследству, чтобы не платить налог. Как это сделать?
– Надо прийти в МФЦ. Берёте с собой имеющееся свидетельство, свой паспорт, пишете заявление об отказе от права собственности на земельный участок. Это все бесплатно. Через пять рабочих дней Ваше право собственности прекратится, участок перейдёт в собственность муниципального образования по месту его нахождения. Ровно с этого момента вы перестанете платить налог. Но его всё равно придётся оплатить за период до того момента, как будет внесена запись о прекращении Вашего права собственности.
«ВО»:
– Какую общедоступную информацию содержат выписки из ЕГРН?
– Выписка, содержащая общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости, содержит описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения прав и обременения такого объекта, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, сведения о возражении в отношении зарегистрированного права на него либо о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд, сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения объекта, сделки в отношении объекта, сведения об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, являющихся участниками долевого строительства, на строительство (создание) многоквартирных домов на земельном участке, а также сведения о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве.
«ВО»:
– Сколько действует выписка из ЕГРН?
– Законом не определён срок действия выписки, так как данный документ содержит актуальные (действительные) сведения на момент выдачи его органом регистрации прав. Следовательно, когда какие-то сведения об объекте изменятся, выписка становится неактуальной.
– Как зарегистрировать право совместной собственности супругов в случае, если в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации права собственности одного супруга?
– По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации (СК), законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности; законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
В силу статьи 34 СК имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью; таким имуществом в том числе являются приобретённые за счёт общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Таким образом, сам факт внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов (титульного собственника) не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменён в установленном порядке. Соответственно, в этом случае оба супруга являются собственниками квартиры, правообладателем которой в ЕГРН указан один из них. В силу части 3 статьи 42
Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное. При регистрации права на недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, все сособственники указываются в одной записи о вещном праве (пункт 90 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 №943). Заявление о государственном кадастровом учёте недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 №920, может быть заполнено и подписано более чем одним лицом при представлении документов на государственную регистрацию права общей совместной собственности; если на государственную регистрацию права общей совместной собственности заявление подано одним из правообладателей (например, одним из супругов), такое заявление подписывается данным правообладателем (его представителем), а в реквизите 7 «Сведения о правообладателе» заявления также указываются сведения о другом правообладателе.
Таким образом, записи в ЕГРН о виде права (в том числе о праве общей совместной собственности) на объект недвижимости вносятся в соответствии с представляемым заявлением о государственной регистрации права (т.е. запись о государственной регистрации права общей совместной собственности на объект недвижимости вносится в ЕГРН в том случае, если представлено заявление о государственной регистрации права общей совместной собственности на недвижимое имущество). В рассматриваемом случае одному из супругов необходимо обратиться в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации права общей совместной собственности на объект недвижимости и документом, подтверждающим, что на момент приобретения недвижимого имущества правообладатель состоял в зарегистрированном браке.

Инновации в кадастре
– Добрый день, к Вам обращается Валентина Сергеевна, я потеряла свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. Каким образом его можно восстановить?
– Право собственности на квартиру у Вас возникло на основе определённого документа. Это может быть договор купли-продажи, решение суда либо свидетельство о праве на наследство. Поэтому вам необходимо взять этот документ и обратиться в любой МФЦ. Вам на основании Вашего заявления выдадут вместо свидетельства выписку о государственной регистрации права собственности. За повторную выдачу выписки Вам придётся оплатить госпошлину.
«ВО»:
– Расскажите об экстерриториальном принципе приёма и выдачи документов в Росреестре.
– Экстерриториальный принцип – это возможность обращаться за регистрацией прав в офис приёма-выдачи документов в любом регионе России независимо от места расположения объекта недвижимости. Такая возможность предусмотрена вступившим в силу с 1 января 2017 года Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о регистрации). По этому принципу регистрацию прав, сделок, ограничений и обременений проводит орган регистрации по местонахождению объекта недвижимости, но на основании электронных документов, созданных органом регистрации по месту подачи бумажных документов.
После приёма поданные документы проверяются на предмет отсутствия предусмотренных статьёй 25 Закона о регистрации оснований для возврата заявления без рассмотрения, а также их соответствия требованиям Закона, после чего направляются в территориальный орган регистрации прав по местонахождению объекта недвижимости.
Проведённая государственная регистрация по экстерриториальному принципу удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая содержит информацию о государственном регистраторе, осуществившем регистрационные действия, и заверяется государственным регистратором по месту приёма документов.
Этот формат оказания услуг предоставляет возможность заявителям обращаться за услугой в любом регионе России, независимо от местонахождения объекта недвижимости, на который регистрируется право. Экстерриториальный принцип оказания услуг Росреестра сокращает временные и финансовые затраты заявителя.
– Ольга Александровна, поясните, как мне поступить в следующей ситуации. Собственник земельного участка умер, наследники не оформили свидетельство о праве на наследство. Возможно ли проведение межевания такого земельного участка?
– Скорее всего, право собственности на наследуемый земельный участок возникло у умершего до 1998 года и сведения о нём отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Для начала такой земельный участок необходимо поставить на кадастровый учёт как «ранее учтённый», представив для этого правоустанавливающие документы (например, свидетельство о праве собственности на землю). Это может сделать любое заинтересованное лицо. Далее нотариус выдаст наследникам свидетельство о праве на наследство. А вот наследники, зарегистрировав свои права на данный земельный участок, проведут межевание земельного участка, уточняя при этом его границы и площадь.
– Здравствуйте, меня зовут Роман Кириллович, мы хотим обратиться одновременно с договорами купли-продажи квартир. Одну продаём, другую покупаем. Возможно ли одновременно подать заявления на две сделки и какими будут сроки государственной регистрации?
– Конечно, Вы можете одновременно подать заявления на две сделки по купле-продаже квартир. Если Вы приобретаете квартиру за счёт собственных средств, то срок регистрации составит семь рабочих дней, а если для покупки будут использованы средства кредитной организации (банка), то срок регистрации – пять рабочих дней.
– Вам звонит Светлана Викторовна, я думаю провести перепланировку своей квартиры, надо ли мне для этого обращаться к кадастровым инженерам?
– Следует понимать, что любая перепланировка подразумевает изменение технических характеристик объекта капитального строительства – изменение конфигурации помещений, возможно (и скорее всего), изменение их площади и т.д. Следовательно, необходимо будет представить актуальный технический план перепланированного помещения, изготовленный кадастровым инженером. Но для начала Вам необходимо обратиться в администрацию муниципального образования, на чьей территории находится объект недвижимости, для получения разрешения на перепланировку. При обращении в Росреестр Вам также нужно будет представить решение о перепланировке и акт приёмочной комиссии, выданные органом местного самоуправления. В городе Оренбурге это департамент градостроительства и земельных отношений администрации.