Дом на три хозяина
Одна из подобных историй, которая до сих пор не нашла решения, произошла с оренбурженкой Еленой Осиной. Желая улучшить жилищные условия своей большой семьи из шести человек, она продала дом и долю земельного участка Валентине Простаковой, чтобы выручить деньги для покупки квартиры. Покупатель гарантировала рассчитаться сразу. Всю подготовку и проведение сделки взяла на себя. Собственнице оставалось только приехать в регистрационную службу для подачи документов. Даже в очереди стоять не пришлось.

Судя по договору, с которым Елена Александровна ознакомилась буквально за несколько минут перед заключением сделки, деньги за дом (600 тысяч) она должна была получить в тот же день. Однако ни до, ни после подачи документов Простакова сумму не отдала, мотивируя это временными материальными трудностями. Так как квартиру, которую Осины присмотрели для переезда, к тому времени уже продали, они согласились дать своим покупателям больше времени для расчёта. Но даже через год денег Простакова так и не заплатила и, кроме того, так ни разу и не заглянула в приобретённый дом. Со старого места жительства она съехала и на телефонные звонки не отвечала. Естественно, эта странная ситуация не могла не беспокоить Елену Александровну. Но каково же было её удивление, когда в дом стали приходить люди по объявлению некоего Степовикова, – дом был выставлен на продажу. Когда растерянные Осины всё же дозвонились до Простаковой, последняя спокойно пояснила, что полностью рассчиталась с ними по сделке, а потому никаких претензий к ней быть не может.

- Мы – собственники и можем распоряжаться недвижимостью как захотим, - таков был ответ.
- В ходе судебного разбирательства было установлено, что Степовиков - родной брат Простаковой, - рассказывает адвокат Адвокатской палаты Оренбургской области Алла Зацепина. - Кроме того, выяснилось, что покупатель нарушил обязанности по принятию товара и его оплате, в частности, отсутствовала расписка о получении денежных средств Е.А Осиной от В.Л. Простаковой. В связи с этим решением суда Промышленного района города наши исковые требования были полностью удовлетворены. Но в суде апелляционной инстанции ситуация поменялась коренным образом: суд принял новое решение, согласно которому Осиной в исковых требованиях отказано, а требования Степовикова С.И. полностью удовлетворены.

Теперь Елена Александровна может рассчитывать только на получение суммы от сделки, но без расторжения договора купли-продажи. Хотя даже со всеми возможными набежавшими процентами денежных средств будет недостаточно на приобретение хоть какого-нибудь жилья. Время упущено, а цены на недвижимость за годы судебных разбирательств выросли.

- В данный момент апелляционное определение обжалуется нами в кассационном порядке в Оренбургском областном суде, однако сторона ответчика, воспользовавшись своим положением, уже обратилась за принудительным исполнением решения к судебным приставам. А значит, целая семья с несовершеннолетним ребёнком буквально находится под угрозой выселения на улицу, - говорит Алла Владимировна.

Тёмное прошлое «чистой» квартиры
Примечательно, что «чистка» квартиры путём её оформления на родственников или знакомых – обычный этап в мошеннической цепочке. Это позволяет скрыть факт приобретения жилья у психически нездоровых людей, наличие прописанных заключённых или служащих, которые по возвращении могут на него претендовать. В этом смысле покупка жилья с помощью ипотеки может стать защитой от неприятных сюрпризов. Оберегая себя от рисков, банк досконально проверит историю недвижимости. Кстати, в прошлом году в Оренбуржье было заключено 17 026 договоров ипотеки на покупку жилья, что на порядок больше, чем в 2010 г.

Хотя, как показывает практика, даже в этом случае покупатель может оказаться под угрозой потери недвижимости. Например, если в договоре прописаны пункты: «Банк имеет право в одностороннем порядке изменить условия договора», «Ставка по кредиту может быть изменена в одностороннем порядке», «Кредитор имеет право потребовать досрочного погашения ипотечного кредита», значит, в любой момент без согласования с вами ставка может увеличиться в несколько раз или же вам вовсе придётся в короткий срок выплатить всю оставшуюся сумму. В противном случае – расстаться с квартирой. По данным Федеральной службы судебных приставов по Оренбургскому району, ежегодно с торгов Росимущества уходит порядка пяти квартир, чьи хозяева не смогли осилить ипотеку. На реализацию поступает ещё больше.

К сожалению, от потери только что приобретённого имущества людей полностью не защищает и правовая экспертиза при регистрации сделки. Даже если во время процесса регистратор убедился, что на недвижимости нет никаких обременений (ипотека, арест имущества, рента с пожизненным содержанием и т.д.), спустя несколько дней может оказаться, что информация об этом просто не успела дойти из суда. В таком случае сделка будет аннулирована.

- Подобные ситуации действительно возникают, хоть, к счастью, и не часто, - подтверждает заместитель руководителя Управления Росреестра по Оренбургской области Юрий Гончаров. – К примеру, однажды после майских праздников мы провели регистрацию сделки с недвижимостью, а 18 числа к нам пришло постановление об аресте, наложенном на него ещё 30 апреля. Сделка, естественно, оказалась недействительной.

Не удивительно, что нерасторопностью судебной системы, присылающей решения по обычной почте, вовсю пользуются мошенники. Основной их улов – аванс. Даже если задним числом вы узнаете о наложенном обременении и расторгнете сделку, задаток, скорее всего, вы уже не вернёте.

Заполучить этот лакомый кусочек можно и другими способами. Так, несколько оренбургских семей, пытаясь в разное время купить одну и ту же квартиру, отдавали продавцу аванс, доходивший порой до миллиона рублей. Но так как основной договор купли-продажи ни с кем заключён так и не был, а сам собственник отрицал факт передачи задатка (документально никак не подтверждённый), никто из заплативших ни жильё, ни денег так и не получил. Но даже если суд в таком деле постановит вернуть сумму обратно, продавец может сослаться на потерю или кражу средств, а значит, сумму будут ежемесячно вычитать из его заработка. Своих кровных придётся ждать десятилетиями.

- Из перечисленных ситуаций можно сделать довольно банальный, но очевидный вывод – никогда не доверяйте ведение сделки противоположной стороне, оставляя её без своего контроля, подтверждайте все действия документально, но при этом ничего не подписывайте бездумно, - предупреждает адвокат Алла Зацепина. - Последствия такого безрассудства могут быть весьма печальными.


Это надо знать
Документы, которые необходимо тщательно проверить при покупке жилья:
- документы, удостоверяющие личность продавца;
- правоустанавливающие документы на недвижимость (необходимо убедиться, что продавец действительно собственник всей квартиры и ни одна из её частей не закреплена за человеком, находящимся в тюрьме или армии);
- выписка из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), которая содержит данные о существующих и прекращённых правах на квартиру, сведения о правообладателях, наличии обременений, арестов и т.д.;
- справка формы «Б» (с подписью и печатью) из паспортного стола, в которой будут указаны все зарегистрированные в квартире жильцы.
* При продаже не должны быть ущемлены права несовершеннолетних детей, иначе они могут претендовать на вашу жилплощадь.
* Если продавец состоит в браке, для сделки необходимо нотариальное согласие супруга, иначе вам придётся вернуть квартиру обратно. Если же он разведён – требуйте судебное решение о разделе имущества.
* На всех документах следует сверять подписи продавца с той, что оставлена в паспорте. Случается, что люди специально искажают подпись, чтобы потом отказаться от сделки.