Историю о том, как квартиранты ломали мебель, устраивали пьяные дебоши, заливали соседей или, не заплатив за несколько месяцев, исчезали, можно услышать практически от каждого хозяина свободной жилплощади. При этом сами квартиросъёмщики от неожиданных проверок, регулярного повышения оплаты или досрочного выселения порой страдают не меньше. Выход из всех этих ситуаций – правильное составление договора найма.

Договор – всему голова
- Ждём квартирантов, а их всё нет – долг за проживание не возвращают, на звонки не отвечают. Заглянули в квартиру и ничего кроме страшного бардака не обнаружили, - пожаловалась мне соседка Валентина. – Обшивка мебели порвана, стиральная машинка не включается, на кухню страшно войти: кругом - испорченные продукты, горы грязной посуды, в холодильнике разбита полка. Мы потом две недели убирались. При этом ощущение, что парни убегали в страшной спешке: даже не все вещи забрали. Когда одному из них наконец удалось дозвониться, оказалось, что у студентов проблемы с деньгами, и вообще все они давно разъехались по деревням. Ну разве это по-человечески?

Примечательно, что ни договора с квартирантами, ни даже их точных данных у хозяев жилья не было – они просто понадеялись на честность ребят, чем те и воспользовались. Примечательно, что подобную ошибку совершает большинство оренбуржцев, решивших сдать жильё.  Между тем, потратив на оформление сделки несколько минут, они могли бы и сэкономить время, которое тратится на поиски «пропавших без вести», и не потерять ожидаемые от них деньги.

Итак, что же должен содержать договор аренды (составить его можно в произвольной форме, не регистрируя у нотариуса)? Во-первых, паспортные данные наймодателя и квартирантов. Во-вторых, точный адрес жилья и его описание (площадь, количество комнат, этажность здания), причём следует избегать общих фраз, типа «сдаётся квартира». Всё вместе, в случае необходимости, поможет доказать, что именно эти люди снимали именно эту квартиру.

Если жильё сдаётся с мебелью и бытовой техникой, то в договоре следует упомянуть и об этом, а конкретизировать перечень передаваемого имущества поможет акт приёма-передачи, приложенный к основному документу. В случае поломки или исчезновения любого предмета из этого списка арендатор обязан возместить его стоимость или починить за свой счёт.
Не менее важно зафиксировать в договоре точную сумму, которую будет платить квартирант, а также сроки, способ оплаты (нужно ли ему привозить деньги на дом хозяину, или тот станет забирать их сам) и ответственность за просрочку. Если за коммунальные услуги платить будет арендатор, обязательно укажите в договоре, ведь по закону обязанность содержать жильё априори лежит на собственнике.

Кстати, расчёты лучше тоже документировать – писать расписки, где указывать, за что, в каком размере и за какой месяц получены деньги. Если наниматель не платит более полугода (а при краткосрочном найме (на год и менее) не вносит плату более двух раз) или допустил порчу имущества либо разрушение квартиры, договор можно расторгнуть досрочно.

Была у студента квартира
Не менее полезен документ и для квартирантов. В нём можно прописать, когда и при каких условиях хозяину разрешено посещать квартиру или его обязанность заранее предупреждать о визитах. А точное указание сроков аренды защитит от преждевременного выселения. Если, конечно, составить документ с умом.

- Представляешь, не успели с ребятами и месяца в квартире прожить, как нас попросили съехать. Оказалось, что хозяин сдал жильё без ведома жены, а она туда своего племянника поселить собиралась, - делится проблемой Михаил.

Несмотря на, казалось бы, явную несправедливость, со студентами поступили вполне по закону. Ведь если хотя бы один из собственников выступает против сдачи квартиры или его об этом не предупредили, он может расторгнуть договор, который без подписи всех владельцев вообще недействителен. На этот пункт следует обратить особое внимание. Ни родственные узы с владельцами жилья, ни даже прописка не дают человеку право на заключение договора найма. К тому же получить временную регистрацию, по сути, может и тот же квартирант, уговорив добросердечных хозяев зарегистрировать его, например, для устройства на работу. Уберечься от недобросовестных арендодателей можно одним способом - тщательно проверять документы хозяина и бумаги на квартиру. Иначе из нанимателя в договоре можно превратиться в потерпевшего в полицейском протоколе.

Снял, сдал, сел
- Случаи, когда квартиранты пересдают жильё, в Оренбурге происходят регулярно, - рассказывает Алексей Курлаев, начальник отдела по расследованию преступлений на территории Центрального района СУ УМВД России по г. Оренбургу, майор юстиции. – В одном из них в роли «хозяйки» выступала молодая женщина. Вместе с мужем и ребёнком она съехала из квартиры к родителям, а на опустевшей жилплощади решила подзаработать. За два дня она успела сдать жильё четырём людям, с каждого взяв предоплату. Но на что эта женщина рассчитывала, трудно представить. У каждого квартиранта остались её паспортные данные. А потому, когда они столкнулись в квартире и поняли, что их обманули, найти «владелицу» не составило труда. Другой предприимчивый арендатор оказался хитрей. Отдал хозяевам мизерную предоплату, убедив, что остальное вернёт на неделе. Сам за это время расклеил объявление о сдаче квартиры, на которое отозвались три человека. На них он успел навариться. Выйти на афериста удалось достаточно быстро – по его же объявлениям.
А в начале года приговор по статье «мошенничество» (3 года и 2 месяца исправительной колонии) за аналогичные махинации с чужой квартирой вынесли мужчине, успевшему обмануть десятерых человек. В зависимости от «срока аренды» каждый из них заплатил от 6 до 17 тыс. руб.

Случается, правда, что и законные хозяева становятся героями криминальных хроник.
- Недавно было заведено уголовное дело на оренбуржца, который, поругавшись с квартирантом по поводу оплаты, обвинил его в краже набора дорогих электроинструментов, - говорит Алексей Курлаев. – Когда выяснилось, что таких просто не существовало, обвинение в заведомо ложном доносе получил уже он.
А в последнее время, говоря о преступлениях в сфере сдачи-найма жилья, сотрудники правоохранительных органов всё чаще называют кражу вещей у соседей. Так, в настоящее время в розыске у полиции находится молодой человек, который за один день снял комнаты в трёх домах, где уже жили несколько парней. Их имущество: ноутбук, куртка, деньги, документы - стали добычей вора.

Во главе угла – закон
И всё же больше всего нарушений происходит в вопросе оформления сделки: хотя таким делам редко кто придаёт официальный ход. По большей части от незнания законов. Например, редкий квартирант будет бороться против выселения в случае, когда у жилья поменялся хозяин. Хотя по ст. 675 Гражданского кодекса РФ «переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечёт расторжения или изменения договора найма. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключённого договора».

Мало кто знает и то, что в неприватизированных квартирах должен заключаться договор не найма, а поднайма – с согласия организации, на чьём балансе находится недвижимость. А если в ней прописаны больные туберкулёзом, инвалиды или несовершеннолетние, то такая квартира и вовсе не подлежит сдаче.

А вот о том, что средства, полученные от квартирантов, облагаются НДФЛ, знают практически все, однако сообщать о дополнительной прибыли в налоговую мало кто торопится. Поэтому за хозяина это частенько делают соседи (особенно если арендаторы выдались не самыми примерными). Они же порой являются инициаторами проверок квартир жилищными организациями. Ведь при нынешних коммунальных правилах, если в доме стоит коллективный прибор учёта, за истраченную незарегистрированными жильцами воду приходится платить всем остальным. Так, к примеру, в доме на ул. Плеханова, 17, где в трети квартир не прописано ни одного человека, общедомовый счётчик однажды показал превышение нормы потребления воды на 325,1 кубометра, или почти в два раза. А во время проверок в жилом фонде ТСЖ «Дельта» каждый раз выявляют около 500 незарегистрированных квартирантов. К слову, избавить хозяев сдаваемого в аренду жилья от гнева соседей помогут индивидуальные приборы учёта.