С малышами – на выход!
Оренбурженка Мария Молчанова давно мечтала о собственном жилье – ютиться с двумя маленькими детьми в квартире родителей больше не было сил. В момент покупки личного семейного гнёздышка она и не подозревала, что спустя несколько месяцев ей вновь придётся вернуться в отчий дом - обманутой и без денег.

- Когда агентство по продаже недвижимости нашло подходящую квартиру по достаточно выгодной цене – 1 млн 450 тыс. руб., моей радости не было предела, - вспоминает Мария. – Первое время всё шло по принятому порядку: заключение предварительного договора с агентством и с одним из собственников, передача задатка. Не понимаю как, но через некоторое время агент уговорил меня отдать продавцам ещё 300 тыс. руб. А затем завёл разговор о том, что в квартире прописан несовершеннолетний ребёнок, а значит, пока он не будет обеспечен жильём, покупка не состоится. Поверив этим рассказам, я выложила из своего кармана ещё 700 тыс. руб. – на покупку дома. Семья в него переехала, а я с малышами наконец-то обрела свой угол.

Но время шло, а заключать основной договор купли-продажи собственники не торопились, более того – хозяйка заявила, что сделка была проведена без её согласия. Затем тактика поменялась, и пара стала отрицать сам факт передачи денег. Не уладив конфликт мирным путём, Молчанова обратилась в суд, однако он… встал на сторону продавцов.
- Дело рассматривалось целый год, и в итоге по решению областного суда я с двумя детьми на руках осталась без жилья, - рассказывает Мария. – Теперь у меня нет ни его, ни денег на покупку новой квартиры.

Как говорят специалисты, несмотря на то что решение о возврате задатка по предварительному договору ещё не вынесено, получить всю уплаченную сумму обратно женщине вряд ли удастся – документальных свидетельств передачи миллиона рублей нет, а сам договор мало того что предварительный, так ещё и составлен весьма расплывчато. Примечательно, что Мария не первый несостоявшийся покупатель этой «двушки». Во время рассмотрения дела выяснилось, что в такую же ловушку предприимчивых горожан попались ещё несколько оренбургских семей. Их задаток за жильё также ушёл в неизвестном направлении, а квартира осталась за прежними хозяевами. Кстати, дом, «необходимый для несовершеннолетнего ребёнка», они уже продали.

Меняю квартиру на… лестницу
Кроме чрезмерной доверчивости и привычке верить на слово женщину подвела и правовая неграмотность, столь характерная для нашего человека. Имея на руках лишь предварительный договор, она была уверена в исходе сделки, тогда как этот документ, по сути, лишь официально оформленный «протокол о намерениях» между покупателем и продавцом. По этому соглашению стороны договариваются о том, что через точно определённое время на точно определённых условиях ими будет подписан основной договор. Причём чем конкретнее и полнее здесь описаны нюансы будущего соглашения, тем больше шансов приобрести именно то, что планировалось, и на тех условиях, которые были обговорены вначале. Кроме того, указав чёткую цену, покупатель подстраховывает себя от уловки недобросовестных продавцов – за каждое действие с его стороны (например, за получение свидетельств о праве собственности) требовать дополнительные средства.

- Однако покупателю необходимо помнить, что единственное, что он сможет предпринять при отказе продавца заключить основной договор, – обратиться в суд с требованием о понуждении его к этому, - предупреждает практикующий юрист Дарья Коваль. – При этом предварительный договор не обязывает продавца передавать имущество, соответственно, требовать в суде установления права собственности на него не получится.

Подобные игры с терминами – далеко не единственный способ облегчить кошелёк покупателя или продавца недвижимости, а то и вовсе оставить их без крыши над головой. Как ни ужасно это звучит, но один из частых видов квартирных мошенничеств в Оренбурге - обман одиноких старых людей. Выбирая наиболее незащищённых, в том числе страдающих психологическими расстройствами, аферисты заводят с ними знакомства, а затем, оформив доверенность на третьих лиц, продают стариковские квартиры.

- Этих людей абсолютно не заботит судьба обманутых пенсионеров, а ведь после потери дома им буквально приходится жить на улице, - говорит начальник следственной части СУ при УВД по г. Оренбургу майор юстиции Ольга Пахомова. – Один дедушка, чью 1/2 квартиры реализовали через подставных лиц, некоторое время жил в подъезде. К счастью, его «доброго знакомого» удалось вычислить. Теперь он отбывает наказание в колонии, а пенсионер живёт в купленном за его счёт жилье. Другая предприимчивая женщина оказалась несколько гуманнее: обманув пожилую жительницу дома №7 на ул. Маршала Жукова и продав её долю за 870 тыс. руб., она выселила хозяйку на съёмную квартиру. Сейчас за старушкой присматривает опекун, а обвиняемая ждёт приговора – следователи собрали доказательства, полностью изобличающие её в этом преступлении.

Вообще любителей продажи чужих квартир в Оренбурге год от года меньше не становится. Обычно мошенники для начала «чистят» её, оформляя жильё на знакомых, которые за вознаграждение в 20-30 тыс. руб. не будут задавать лишних вопросов. А затем от их имени продают «гнёздышки» ничего не подозревающим людям. Защитой от таких квадратных метров с сюрпризом в какой-то мере может стать оформление покупки через ипотеку – банк, защищая себя от рисков, досконально проверит владельцев недвижимости. Но, как показывает практика, и само ипотечное кредитование может таить немало опасностей.

Плашка
3 года и 2 месяца исправительной колонии недавно получил мошенник, сдававший чужие квартиры, причём нескольким оренбуржцам одновременно. Представляясь собственником, он не предъявлял людям никаких документов на жильё, часто даже не оформлял договор, однако они тем не менее соглашались на сделку и, в зависимости от срока аренды, платили от 6 до 17 тыс. руб. Всего было зафиксировано десять эпизодов мошенничества.

Договор или приговор?
- Когда весной 2008 года мы приобрели двухкомнатную квартиру в ипотеку, супруг получал хорошую зарплату, а у меня была достойная подработка, - рассказывает оренбурженка Светлана. – Подписав все договоры, мы с радостью въехали в новый, только что отремонтированный дом. Но наше счастье было недолгим… Через пару месяцев мужа сократили и платить за кредит стало просто нечем - мы едва сводили концы с концами! Спустя некоторое время нам сообщили, что банк передал все свои полномочия другому кредитному учреждению, а потому требуется заключить договор уже с ним. Однако, сделав это, мы обнаружили, что в нём поменялась кредитная ставка – «в связи с кризисной ситуацией в стране» (как объяснили нам работники банка) она выросла в четыре раза! А ведь мы и так выбились из графика платежей. В итоге за нами образовалась большая сумма задолженности, которую новый банк требовал немедленно погасить. Сделать это сразу не было никакой возможности, поэтому вскоре наше дело оказалось в суде, а затем квартира направилась к приставам на реализацию с публичных торгов. Сейчас мы живём у родителей. Без денег и без своего дома.

Такие истории передачи залогов из банка в банк с изменением условий кредитования, повышение процентной ставки в разы со ссылкой на строчки договора, написанные микроскопическим шрифтом, – не редкость.

- Чтобы не попасться в эту кредитную ловушку, при заключении договора нужно проявить максимальную бдительность, - предупреждает юрист ООО «Компания ФОКС» Алёна Бельских. – Не пропустите строчки «Кредитор (банк) имеет право в одностороннем порядке изменить условия договора/расторгнуть договор», «Ставка по кредиту может быть изменена в одностороннем порядке» - они означают, что в любой момент без согласования с вами условия кредитования могут преобразиться до неузнаваемости, а ставка увеличится в несколько раз. Обратите внимание и на пункт о том, что «Кредитор имеет право потребовать досрочного погашения ипотечного кредита». При финансовых затруднениях банк может воспользоваться этим пунктом, а вы, не имея возможности заплатить всю сумму сразу, будете вынуждены продать квартиру.

По данным федеральной службы судебных приставов по Оренбургскому району, ежегодно с торгов Росимущества уходит порядка пяти квартир, чьи хозяева не смогли осилить ипотеку. На реализацию поступает значительно больше, однако из-за изначально завышенной цены не все находят нового хозяина, поэтому чаще всего после ряда безрезультатных торгов её предлагают самому банку. Одна из последних продаж состоялась 16 июля – с аукциона ушла двухкомнатная квартира, кредит по которой оренбургской семье оказался не по карману. Ещё несколько несостоявшихся семейных очагов ждут своей очереди.

По данным Управления Роспотребнадзора по Оренбургской области, поток жалоб горожан на кредитные организации с каждым годом только растёт. В 2009 году с претензиями к ним обратились 29 оренбуржцев, в 2010 – 107, а за шесть месяцев этого года уже 71. Чаще всего причиной обращения становилось незаконное начисление всевозможных комиссий, непредставление полной и достоверной информации об услуге, навязывание банком дополнительных услуг за плату (страхование жизни и проч.), начисление высоких штрафных санкций по кредитному договору и даже неправомерные действия коллекторских агентств по выбиванию задолженности по кредиту. По результатам проведённых расследований за полгода было составлено 32 протокола об административном правонарушении, вынесено 16 постановлений о привлечении виновных к административной ответственности на общую сумму 70 тыс. 500 руб. Среди нарушителей: ЗАО АКБ «Абсолют Банк», не представивший потребителю необходимую информацию о реализуемой услуге, ОАО «Альфа-Банк», ОАО «АБ Финанс Банк, ООО КБ «Ренессанс Капитал», ОАО «МДМ Банк», ЗАО АКБ «Абсолют Банк», устанавливающие условия, ущемляющие права клиентов. А 6 июня решением Арбитражного суда было оставлено в силе Постановление Управления Роспотребнадзора по делу об административном правонарушении ОАО «БИНБАНК». В его кредитных договорах содержались условия о правах банка без согласования с заёмщиком изменять размер процентной ставки и срок кредитования, расторгать договор в одностороннем порядке при обнаружении у клиента обязательств перед другим кредитором или ухудшения его материального положения. Подобные пункты для клиентов – потенциальная угроза разорения.

Но следует признать: к печальной ипотечной истории приводят не только коварные пункты договора, но и банальное нежелание или невозможность людей платить по кредиту.
- Банк имеет право обратиться в суд, если клиент нарушил сроки внесения платежей более трёх раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, - рассказывает юрист Алёна Бельских. – Кроме того, заложенное по ипотеке имущество может быть взыскано (или банк может потребовать досрочно погасить всю сумму кредита), если его хозяин недобросовестно исполняет свои обязательства: не выполняет условия страхования, грубо нарушает правила пользования заложенной квартирой либо правила её содержания или ремонта, создаёт угрозу утраты или повреждения недвижимости. По заявлению человека суд может дать отсрочку на продажу квартиры с публичных торгов на срок до одного года. И хотя она не освободит должника от возмещения возросших за это время убытков и неустойки, эта мера тем не менее поможет ему немного поправить дела.
В общем, заключая договор ипотечного кредитования, купли-продажи квартиры или даже просто снимая жильё на пару месяцев, оценивайте свои финансовые возможности и будьте максимально осторожны. Желающих поменять ваши доверчивость и невнимательность к деталям на деньги и квадратные метры в городе более чем достаточно.