Был треугольник, станет - прямая
Несовершенства нынешнего Жилищного кодекса, в котором даже нет термина «управление многоквартирным домом», начали проявляться буквально сразу после его принятия. В частности, схема оплаты ресурсов «собственник – жилищная организация - поставщик услуг», а также отсутствие действенного механизма воздействия на должников по квартплате создали благоприятные условия не только для злостных неплательщиков, но и для недобросовестных ТСЖ и управляющих компаний (УК). Случаи, когда деньги за ЖКУ терялись в карманах руководства жилищных организаций в Оренбурге, к сожалению, нередки. Действуют такие ухари по нескольким схемам. Например, не заключают договоров с поставщиками, но при этом не забывают выставлять счета жителям. Когда спустя какое-то время обман раскрывается, ТСЖ объявляет себя банкротом и исчезает… чтобы позже возродиться под другим названием. Часто к многомиллионным долгам дома приводят и войны нескольких товариществ за его имущество. Несмотря на то что по закону собственники помещений в доме могут создать только одно ТСЖ, в налоговой готовы зарегистрировать их хоть десяток. И хотя каждое уверяет, что именно оно является настоящим и истинно народным, договор с поставщиками есть только у одного из них, если вообще есть. В итоге получается ситуация, как в доме №9 на ул. Диагностики: пока за него «воюют» ТСЖ «Звёздный городок» и ТСЖ «Ветерок», жителям приходит по две квитанции разом. При этом страдают не только поставщики, но и сами жители, которым из-за долга уже не предоставляют качественных услуг, да ещё и начисляется пеня.

Но даже одно долго и стабильно работающее на доме ТСЖ нередко становится для оренбуржцев головной болью. Отвечая за начисления коммунальных платежей, они не всегда готовы этими средствами «делиться» с ресурсоснабжающими компаниями. При этом получить достоверную информацию о реальных долгах жителей такого дома и повлиять на конкретных неплательщиков поставщики не могут. Так что долги копит всё товарищество.
- На 1 апреля 2011 года общая сумма задолженности жилищных организаций перед поставщиком услуг теплоснабжения – более 110 млн рублей. Из них порядка 88 млн руб. (что составляет 76 процентов от общей суммы) приходится на ТСЖ «Гамма», ТСЖ «Гарант», ТСЖ «Веста» и ООО ТПК «Домохозяин», - сообщает ООО «Оренбургская коммунальная теплоснабжающая компания».

Между тем работа по прямым договорам между жителями и поставщиками таких ситуаций позволяет избегать. По нынешней редакции ЖК, это возможно только в тех домах, где люди выбрали не ТСЖ или УК, а непосредственный способ управления. В поправках такая возможность даётся всем собственникам. Однако подобие таких договоров в Оренбурге уже есть. Сегодня жилищные организации города уже не участвуют в расчётах квитанций за газ, свет и в большинстве случаев – горячую воду и отопление. Это возможно, потому что в роли поставщиков услуг выступают не жилищные организации, а специализированные предприятия: ООО «Оренбургская коммунальная теплоснабжающая компания», ОАО «Оренбургэнергосбыт», ООО «Оренбургрегионгаз».

Плашка: «Мнение читателей «Вечёрки» на www.vecherniyorenburg.ru
«Деньги, которые мы платим за жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, тратятся на личные нужны непорядочных работников товарищества. Уже давно пора разделить счета на отдельные графы и платить поставщикам услуг напрямую. А в ТСЖ – только за обслуживание и ремонт, хотя и этого они не делают. По-моему, собственникам проще самим нанимать компании для решения жилищных проблем, нежели содержать многочисленную армию работников товарищества».

- Отношения, выстроенные напрямую с поставщиком ресурсов, позволяют производить прозрачные и достоверные расчёты за оказанные услуги, работать с единой информационной базой, - отмечают в ОКТК. - В абонентских отделах ОАО «Система «Город» каждый житель может получить информацию о своём лицевом счёте, оплатить коммунальные услуги, оставить показания приборов учёта. При этом ответственность за качество предоставляемых услуг несёт непосредственно поставщик ресурсов, который также может оперативно реагировать на обращения жителей, напрямую работать с должниками, делать перерасчёты. Тем не менее ещё сорок жилищных организаций города предпочитают самостоятельно проводить расчёты с жителями за услуги теплоснабжения.
Между тем у некоторых поставщиков есть сомнения в полезности заключения прямых договоров.

- Должники среди жилищных организаций есть и у нас, - говорит директор по сбыту ООО «Оренбург Водоканал» Дмитрий Капустин. – К примеру, непростая ситуация сложилась в пос. Кушкуль. С жителей, которые выбрали ТСЖ «Дружба», средства за коммунальные услуги почему-то собирает УК «Мирная», хотя её наняли только для проведения текущего и капитального ремонта. При этом деньги идут не поставщикам, а в неизвестном направлении. В этом случае прямые договоры действительно могли бы быть полезны. Но, с другой стороны, они принесут много трат и хлопот. Для непосредственной работы с жителями нам придётся создавать отдельную абонентскую службу, расширять штат, платить этим людям зарплату – всё это скажется на тарифах. К тому же с несколькими жилищными организациями гораздо проще работать, чем с несколькими тысячами абонентов.

Однако опыт других поставщиков ресурсов показывает, что плюсов здесь всё же гораздо больше, чем минусов, а наличие даже не абонентских служб, а целых специализированных предприятий, на их тарифах не сказывается.
Тем не менее даже если поправки будут приняты, массового перехода на прямые договоры не произойдёт. Так как говорят они не об обязанности поставщиков вступать в такие отношения со всеми жителями, а лишь о возможности всех жителей, вне зависимости от выбранного способа управления домом, предложить заключить прямой договор.

- В этом случае мы будем ориентироваться на ситуацию, - говорит Дмитрий Петрович. - Если весь дом решил платить через ТСЖ, а две-три квартиры захотели оформить с нами прямые договоры, мы, скорее всего, им откажем. В любом случае в законе должно быть прописано конкретное решение этого вопроса.

Выход один на один
Большой блок проекта поправок в ЖК посвящён управлению многоквартирными домами. В нём, в частности, указывается, что жилищные организации должны ориентироваться на решение не только текущих проблем, но и стратегических задач в будущем, например, улучшение показателей энергоэффективности инженерных сетей дома. С одного года (с возможной пролонгацией до пяти) до семи лет увеличивается срок договора на управление. С двух третей до простого большинства сокращается количество голосов, необходимых для принятия решения (кроме капитального ремонта и реконструкции дома) на общем собрании собственников. Выбрать непосредственный способ управления можно будет только в домах, где не больше 12 квартир (кстати, в Оренбурге и пригородах такой выбор уже сделал 101 дом, в основном с 2-4 квартирами). А управляющие компании обяжут вступить в саморегулирующие организации – этому вопросу в Жилищном кодексе посветят целый раздел. При этом стать членом СРО смогут только УК, соответствующие нормам и стандартам организации и имеющие достаточно средств, чтобы исправно платить взносы в компенсационный фонд не менее ста тысяч рублей и застраховать каждый многоквартирный дом на 500 тыс. руб. Специалисты говорят, что это обеспечит реальный контроль за управлением домами и даст гарантию жильцам, что в случае накладок с самоуправлением они не останутся у разбитого корыта.

Кроме того, депутаты хотят запретить строителям участвовать в создании ТСЖ в новом доме, а также навязывать собственникам услуги зависимых от них управляющих организаций. Также в поправках прописано, что товарищество может создаваться только на одном многоквартирном доме.

Плашка: «Мнение читателей «Вечёрки» на www.vecherniyorenburg.ru «Новые дома не должны содержаться вместе со старыми домами, т.к. у них разные затраты на обслуживание и текущий ремонт. Когда дом один, то в нём всё прозрачно и видно, куда тратятся деньги. Такие, как ТСЖ "Липка", ТСЖ "Радуга", ТСЖ №74, ТСЖ "Айсберг", ТСЖ "Счастье", ТСЖ "Ветеран", ТСЖ "Лидер" и др., имеют по одному дому, работают и процветают, и собственники этих домов довольны работой своих ТСЖ».

- С одной стороны – я обеими руками за такое предложение, - говорит начальник отдела по координации деятельности ТСЖ управления ЖКХ администрации города Владимир Филиппов. – В таких жилищных организациях все проблемы как на ладони, а потому их можно более оперативно и качественно решить. Однако управление домом – по своей «начинке» особо опасным объектом - нельзя доверять непрофессионалам. Здесь нужна не только ответственность, но и знание техники безопасности, умение решать много чисто производственных вопросов. Сейчас из 117 товариществ собственников жилья города «одиночек» уже больше половины – 75. Но при этом практически все они заключили договоры с более крупными ТСЖ или УК на обслуживание. С другой стороны, самые большие по обслуживаемым домам (58) - ТСЖ «Дельта» и площади (264 тыс. 312 кв.м) - «Малая земля» трудностей в управлении не испытывают, так как созданы на базе бывших муниципальных унитарных предприятий и работают с настоящими профессионалами, знающими проблемы домов от «а» до «я».

За ремонт ответишь…
Проект поправок в Жилищный кодекс, предложенный для второго чтения в Госдуме, также включает предложения:
- Установить порядок расчёта размера платы за коммунальные услуги, потребленные в не оборудованных приборами учёта квартирах, который бы стимулировал собственников к установке счётчиков. Конкретные примеры «стимулирования» не прилагаются, но о некоторых из них, как о предложении увеличивать норматив на 20-40 процентов, мы уже наслышаны.

- Скорректировать положения действующих законов, связанных с установкой индивидуальных приборов учёта из-за технических сложностей. Например, в домах с закрытой однотрубной системой отопления не заставлять ставить индивидуальные счётчики, а ограничиться общедомовым.

- Ввести административную ответственность собственников и правления жилищных организаций. К примеру, за то, что жильцы не соблюдают «требований к содержанию помещений и правил содержания общего имущества», в том числе о своевременном проведении ремонта, их могут оштрафовать на 100-200 руб., членов правления ТСЖ и УК – на 4-5 тыс. руб., а саму организацию - на 40-50 тыс. руб.

Также административную ответственность на жилищную организацию могут возложить за отказ от передачи документов на дом новоизбранной управляющей компании или ТСЖ или отказ предоставлять собственникам сведения о своей деятельности (равно как и при предоставлении ложной информации). Кстати, порядок раскрытия этой информации уже утверждён Постановлением Правительства РФ №731 «Об утверждении стандарта раскрытий информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».

- Возложить субсидиарную ответственность по долгу управляющей организации перед поставщиками услуг на собственников, по чьей вине эта задолженность и образовалась.

Плашка: «Мнение читателей «Вечёрки» на www.vecherniyorenburg.ru
«ЖКХ – это прибыльный бизнес. Потому жильцам и не дают создавать ТСЖ, не отдают техдокументацию. Деньги со счетов жилищных организаций уходят в карманы руководства, а рабочий персонал получает минимум, ремонта нет. Жаль, что собственникам некогда вникать, на что тратятся их деньги. Сами же компании эту информацию не предоставляют. Так и уходят наши кровные на зарплату руководства ТСЖ. Им ещё и мало – каждый год квартплату повышают. Неужели жителям всё равно?»