Нет только законного права совершать какие-либо операции с недвижимостью. К счастью, мошенников чаще всего выявляют ещё до заключения сделки, но специалисты предупреждают – их жертвой может стать каждый.
- Работать с доверенностями всегда опасно, - считает директор агентства недвижимости ООО «Теремок» Елена Велева. – Поэтому, если нельзя проследить близкую родственную связь между собственником квартиры и его доверенным лицом, мы предпочитаем отказаться от сделки. Но бывает и такое, что родственники действуют по документу уже после того, как сам владелец жилья умер. Такая покупка, естественно, будет недействительной.

- Обратите внимание на то, чтобы доверенность была нотариально заверена, её срок не истёк, было специально оговорено право заключать договоры и получать денежные средства, - советует юрисконсульт ООО "ЮрСфера" Иван Ерпылёв. - Если в ней прописано лишь право на заключение сделки, значит, деньги следует отдавать только собственнику, иначе вы рискуете заплатить дважды. Многие на этом попадались. Хорошо бы лично связаться с собственником, спросить, действительно ли он намерен продавать квартиру, а также на всякий случай оставить себе копию доверенности (опять же нотариально удостоверенную) и копию паспорта доверителя.

Ещё одна уловка – продажа дома или квартиры сразу нескольким людям. Два года назад этим отличилась оренбургская пенсионерка. По данным прокуратуры Оренбургской области, взяв 2,3 млн. рублей с одного человека и пообещав ему оформить документы чуть позже, предприимчивая женщина зарегистрировала сделку купли-продажи на 3 млн. руб. уже с другим. Но так как на основании судебного решения по иску первого покупателя на дом был наложен арест, её признали незаконной.
Весьма распространённый случай - реализация квартир не собственниками, а их арендаторами. Пока хозяин находится в отъезде, квартиранты, используя поддельные документы, получают аванс и скрываются. Кстати, эта часть ваших отложенных на покупку денег для мошенников особенно привлекательна. Именно поэтому не стоит давать больше 20-30 тысяч рублей. И при этом - только под расписку и непосредственно собственнику (также впоследствии следует поступить и со всей суммой – факт передачи денег можно доказать только документальными свидетельствами).

- В моей практике был случай, когда бабушка, божий одуванчик, ухитрилась взять стотысячный аванс сразу у нескольких покупателей, а потом оправдывалась тем, что её запутали и вообще она ничего не знает. Конфликт пришлось решать через суд, - рассказывает Елена Велеева.

А в начале февраля судом Дзержинского района был осуждён «риэлтор» Виктор Савельев, который исчез после получения 360-тысячного аванса за квартиру в Степном. Ещё одной его жертвой стала женщина, которую он и вовсе оставил без крыши над головой. Согласившись на обмен, женщина переехала в село, а её городскую квартиру купили. Однако спустя некоторое время у «домика в деревне» объявились настоящие хозяева, которые, как оказалось, и не думали его продавать. Примечательно, что никто из пострадавших не заключал с мошенником никаких договоров, буквально поверив на слово. Однако чтобы не попасть в ловушку аферистам, вы должны обращать на документы самое пристальное внимание. Вот список тех из них, которые просто необходимо тщательно проверить: Документы, удостоверяющие личность продавца; правоустанавливающие документы на недвижимость (убедитесь, что продавец действительно собственник всей квартиры, и, что очень важно, ни одна из её частей не закреплена за человеком, находящимся в тюрьме или армии); выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), которая содержит данные о существующих и прекращённых правах на квартиру, сведения о правообладателях, наличии обременений, арестов и т. д. Заказать её можно в многофункциональном центре (Шарлыкское шоссе, 1) за 100 руб. при ожидании в пять дней.
Не менее важно получить справку формы «Б» (с подписью и печатью) из паспортного стола, в которой будут указаны все зарегистрированные в квартире жильцы. Если при её продаже будут ущемлены права несовершеннолетних детей, они могут претендовать на вашу жилплощадь. Остальные жильцы тревожить вас не имеют права – выписать их без проблем можно через суд. Один оренбуржец, к примеру, приобрёл дом, в котором было прописано 18 цыган! После заключения сделки он подал в суд соответствующее заявление, и всех их лишили прописки.

Важный момент: если продавец состоит в браке, для сделки необходимо нотариальное согласие супруга (ни устное, ни простое письменное не сгодятся), иначе вам придётся вернуть квартиру обратно. Проблемы возникнут и если он недавно разведён, а недвижимость, приобретённую в период брака, ещё не поделили. Поэтому если в паспорте продавца стоит штамп о разводе, требуйте судебное решение о разделе имущества.

Прежде чем подписывать договор, не лишним будет и проверить технический паспорт квартиры. В нём указаны типовая планировка, а также все уже сделанные и оформленные перепланировки. Если эта схема не совпадает с реальностью, перед вами - «самоволка». Заметить её можно и на выданном в БТИ поэтажном плане: неоформленные снесённые или заново построенные стены должны быть нарисованы красными линиями. В этом случае в государственной регистрации сделки с недвижимостью могут отказать. Однако если жильё официально не обмеряли, вы рискуете приобрести «неожиданные хлопоты», так как ответственность за перепланировку несёт тот, кто окажется собственником жилья на момент её обнаружения. Хотя юристы и советуют, в случае, если вы потратились на её узаконение, взыскать эти деньги с продавца как убытки, вызванные ненадлежащим качеством товара. Но всё же лучше знать о проблемах заранее и, запросив поэтажный план в БТИ, сравнить его с квартирой.
Кстати, если вы покупаете недвижимость в ипотеку, головная боль о чистоте квартиры вам не грозит. Минимизируя риски, банк сам проверит её по всем параметрам.

Совет «Вечёрки». Обязательно лично осмотрите квартиру и сверьте её адрес и параметры с теми, что прописаны в документах. Желательно приехать сюда ещё раз, но уже без хозяев, чтобы пообщаться с соседями. Бабушки у подъезда могут рассказать много интересного, например, что предыдущий хозяин куда-то внезапно исчез или жильцы квартиры меняются слишком часто.

Совет юриста. На всех документах сверяйте подписи с той, что оставлена в паспорте. Случается, что люди специально искажают роспись, чтобы потом отказаться от сделки.

Покупатель с «чувством долга»
Ещё одним неприятным наследством от бывших хозяев могут стать долги за жилищно-коммунальные услуги.
- В декабре я поменяла квартиру, а спустя месяц получила квитанцию на оплату коммунальных услуг, от которой просто пришла в ужас. В ней значился двухсоттысячный долг! - рассказывает восьмидесятисемилетняя оренбурженка Н. - Кроме внучки, у меня никого больше нет, муж давно умер. Всю жизнь я честно работала, за всё платила вовремя, а теперь оказалась в злостных неплательщиках. Разве это справедливо?
Так как половина долга накопилась за горячую воду и отопление, первым делом пенсионерка обратилась в центр по работе с населением ООО «Оренбургская коммунальная теплоснабжающая компания» по Южному округу. Тепловики сделали запросы в государственные регистрирующие органы, кредитные учреждения, в ГИБДД, и спустя некоторое время незадачливый продавец был найден. Суд вынес решение о взыскании долга именно с него, после чего служба судебных приставов постановила ограничить ему право выезда из РФ и приступила к погашению задолженности из доходов.

Как поясняет Иван Ерпылёв, пенсионерка волновалась зря – несмотря на то что жилищные организации зачастую требуют выплаты долга с новых владельцев квартиры, делать это они не имеют права.
- Договор на коммунальное обслуживание заключает не квартира, а её хозяин, а значит, и ответственность за невыполнение условий лежит на том, кто этот договор подписывал. Купля-продажа квартиры не предусматривает перехода всех обязанностей, не выполненных предыдущим владельцем, на нового (потому что иначе это перевод долга, который должен оформляться отдельным соглашением). Поэтому, если вы оказались в подобной ситуации, надо заключить новый договор на обслуживание, открыть новый лицевой счёт и платить только за себя. Ещё лучше – требовать у продавцов справку о состоянии лицевого счёта ещё до совершения сделки. Хотя случаи, когда они оказывались поддельными, в Оренбурге бывали. Однако ничего фатального в старой задолженности, пусть даже в несколько миллионов рублей, нет. Можете посоветовать органам ЖКХ быстрей взыскивать их по суду с прежнего собственника, пока у него на руках деньги, полученные от продажи имущества.