Людмила Ковалёва
Не вникая в ситуацию и не интересуясь правовыми нюансами, собственники квартир при создании нового ТСЖ рискуют не только на годы растянуть переход в другую управляющую организацию, но и стать участниками криминальной драмы.

Шесть лет без права
Перед приёмной депутата городского Совета суета. Четверо человек перекладывают бумажки из папки в папку и громким шёпотом обсуждают, какие вопросы задать, а какие «погодят». Как выясняется чуть позже - это инициативная группа жителей девяти домов, входящих в ТСЖ «Сырейка». Конфликт с управляющим начался у них ещё в 2004 году. По их словам, начальник неделями не появляется на работе, а здания постепенно разрушаются, деньги, которые получает ТСЖ от арендных платежей от 15 торговых точек (ни на одно из них жильцы не давали разрешения!), уплывают в неизвестном направлении. Люди обошли, кажется, все инстанции, но дошли только до отчаяния. Однако нынешний визит всё же внушил надежду на справедливое разрешение проблемы. Если до него люди планировали поступить кардинально, перейдя в соседнее ТСЖ, то теперь при депутатской поддержке собираются наводить порядок в своей «Сырейке».
- Сейчас мы проводим выборы старших по домам. Именно они должны заниматься проблемами товарищества, а не те 38 человек, которые лишь формально числятся в правлении, - говорит представительница инициативной группы Екатерина Зубкова. – Позже, как только пройдёт прокурорская проверка деятельности руководства ТСЖ, мы проведём выборы нового председателя правления и управляющего. Если вы думаете, что мы это делаем из личных интересов – ошибаетесь. Никто из нас не «метит» на руководящие должности, люди на них будут выбраны на конкурсной основе всеми жителями домов. Единственный наш интерес – прекратить наконец многолетнее безобразие.
Самое примечательное, что, несмотря на кипящие вокруг страсти, подобные истории уже становятся в Оренбурге обыденностью. Только сегодня сотни горожан заняты либо сменой власти в своём ТСЖ или управляющей компании, либо созданием собственного товарищества, либо переходом в уже существующее. Но на практике ещё ни одна подобная инициатива в Оренбурге не прошла без осложнений и проволочек.

Кто в доме хозяин?
Историю дома №90 на ул. Ногина в этом случае можно даже назвать более-менее мирной. Не дождавшись за 17 лет ни одного ремонта и устав от невнимания к своим проблемам, жители решили перейти из управляющей компании в ТСЖ «Яик», работающее всего лишь с одним домом по соседству – на пр. Бр. Коростелёвых, 13. Тем более что и двор, и котельная у них общие. Чтобы добиться этого права и получить необходимую техническую документацию, жильцы прошли только один суд. Теперь их дом щеголяет долгожданным ремонтом, да и проблемы взаимопонимания с руководством исчезли, так как собственники стали его полноправными партнёрами.
Без судебных разбирательств, но с большими проблемами своего смогли добиться и жители общежития «Заря» на пр. Победы, 161/1. Когда им надоели битые стёкла и темнота в подъезде, чуть тёплые батареи и гниющие трубы, они провели общее собрание и перешли в ТСЖ «Домохозяин». Извещение об этом в АНО УКЖФ «Западная» было направлено 1 марта, однако только спустя четыре месяца она расторгла договор с поставщиками ресурсов и лишь совсем недавно передала техпаспорт дома. Сейчас в нём по-настоящему тепло и уютно. При этом новое ТСЖ решило, пожалуй, самую наболевшую проблему людей. Раньше показания общедомового счётчика раскидывались только на прописанных жителей, хотя большую часть ресурсов тратили как раз незарегистрированные квартирные «зайцы». Теперь же после того как комиссия во главе со старшим по дому провела «перепись населения», в квитанциях появились разумные цифры.
- Переход из одной управляющей организации в другую - дело настолько хлопотное, что для этого надо быть либо очень терпеливым, либо чрезвычайно недовольным настоящим положением дел, потому что компания будет до конца биться за «свою» территорию и деньги, - уверен управляющий ТСЖ «Домохозяин» Аркадий Теслин. – К тому же здесь есть уйма нюансов, которые, если их не знать, потом могут повлиять на ход событий. Так, не все в курсе, что до проведения общего собрания, на котором будет принято решение о переходе, нужно заранее, за десять дней, обойти всех жильцов и под роспись уведомить их об этом, предоставив перечень вопросов. После собрания (очного или заочного) надо опять же уведомить всех о его итогах. После этого инициативная группа направляет протоколы и заявление в новое ТСЖ и в старую компанию. Но что самое интересное, в законе нигде не прописано, что после этого организация должна передать преемникам документы. Так что переход может, как у нас, затянуться на месяцы.

И утром деньги, и вечером деньги
Однако гнев жильцов не всегда оказывается таким уж праведным. Особенно при создании нового ТСЖ. Иногда за пламенными речами и кипой бумаг с подписями не стоит ничего, кроме интересов самих создателей. При этом эти люди часто даже не в курсе, что сам факт возникновения нового ТСЖ и даже его регистрация в налоговой инспекции – это только верхушка айсберга. Во-первых, несмотря на то что по закону собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество, зарегистрировать в налоговой хоть десяток ТСЖ в одном доме почему-то не составляет труда. Во-вторых, чтобы приступить к полноценной работе, нужно ещё и набрать штат, найти помещения, средства, заключить договоры с поставщиками услуг и организациями, занимающимися обслуживанием жилого фонда, и получить от старой организации всю необходимую документацию. На деле же всё чаще всего останавливается на этапе сбора подписей, о котором бывшее ТСЖ иногда даже не уведомляется! И хотя в Жилищном кодексе написано, что собственники квартир имеют право в любое время и в одностороннем порядке расторгнуть договор с управляющей компанией, в нём же говорится, что сделать это можно лишь по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора (часть 8.1. ст. 162 ЖК), либо в случае, если управляющая организация не выполняет условий договора (пункт 8.2. ст. 162 ЖК). В других случаях действует статья 310 Гражданского кодекса РФ о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств и ст. 450, которая рассматривает одностороннее расторжение договора только по решению суда. Не учитывая этих моментов, разгневанные жители бегут в СМИ, где красочно рассказывают, что только они могут достойно управлять своими домами, в то время как управляющие ТСЖ лишь разводят руками, так как до прихода журналистов и понятия не имели о каком-либо недовольстве их работой. В итоге договор не расторгнут, поставщики продолжают сотрудничать с прежней организацией, а люди, решив, что они создали новую, платят за услуги уже ей или же по принципу «кто кому». При этом страдают не только поставщики, но и сами жители, у которых не только копится долг, но ещё и пеня начисляется.
Бывает и так, что прежняя жилищная организация договор расторгла, а вот новая не посчитала нужным его оформить, зато помнит про выставление счетов жителям. В итоге люди ответственно оплачивают счета, только до поставщиков деньги не доходят. Но вот у дома появляются площадки и цветники, созерцание которых успокаивает людей и не даёт им повода задуматься о целевом использовании денежных средств своей организацией. Продолжается это, естественно, не вечно. ТСЖ чаще всего объявляет себя банкротом, через какое-то время организуя новое товарищество с теми же самыми товарищами у руководства. Такая история, к примеру, случилась с ТСЖ «Дружба».
По данным коммунальных служб, сегодня на территории Оренбурга существует порядка пяти ТСЖ, которые выбрали одну из названных схем и благополучно живут на средства жителей и поставщиков.
- Пока называть их не будем, обозначим лишь территории: пос. Степной, «Новый город» и ул. Чкалова, - сообщают в ООО «Оренбургская коммунальная теплоснабжающая компания». - В общей сложности только нам они уже должны 60 млн. рублей и при этом продолжают незаконно собирать с населения плату за коммунальные услуги.
Как считают специалисты, выход из подобных ситуаций один – жители не должны пассивно наблюдать за действиями жилищных организаций. Необходимо разбираться, кто приходит управлять их имуществом, кому уходят деньги – тем, кто действительно оказывает услуги, или тем, кто просто пришёл собрать средства и поживиться за чужой счёт.
Пока же пассивность жильцов и поставщики, и всевозможные инициативные группы, ратующие за создание или смену жилищной организации, называют главной преградой на пути к изменениям. Так практически во всех домах проводятся исключительно заочные голосования, потому что лишний раз выйти на улицу - для многих слишком сложная задача. Как говорится, моя хата с краю. Только как бы после махинаций всевозможных компаний она не оказалась с краю цивилизации.