Людмила Ковалёва
Лекарство против лжеТСЖ
В редакцию «Вечёрки» ежедневно поступает множество звонков и писем, касающихся вопросов жилищно-коммунального хозяйства. После публикации статьи «Товарищество «левых» считает себя вправе…» их стало ещё больше. Напомним, в материале, опубликованном в №49 «Новой газеты» (12.05.2010 г.) и перепечатанном в №31 «ВО» от 4 августа 2010 г., говорилось о фиктивных ТСЖ, которые в Москве растут, как грибы после дождя. Созданы они без ведома собственников жилья и активно этих собственников обворовывают. Мошенники незаконно сдают площади дома в аренду, закладывают имущество, а накопительные взносы жильцов помещают в облигации, акции и другие ценные бумаги. Вместе с начальником Управления ЖКХ Оренбурга Александром Рудушем мы постарались разобраться в этой проблеме и помочь горожанам не попасть в аналогичную ситуацию.
- Александр Гарриевич, какое имущество может перейти в руки мошенников, организовавших «левое» ТСЖ?
- ТСЖ владеет только тем, что ему передали его участники: подвалы, чердаки, подъезды, придомовая территория, а также членские взносы. Но помимо реализации имущественных прав оно также вправе заключать гражданско-правовые договоры, например проводить заём в кредитных учреждениях, сдавать площади в аренду. В соответствии с п.2 ст.149 Жилищного кодекса РФ председатель правления ТСЖ действует без доверенности и является основным лицом, которое может распоряжаться имуществом товарищества.
- Значит, создав лжеТСЖ, он может запросто заложить дом в банке?
- Прежде чем согласиться на сделку, предусмотрительные залогодержатели требуют множество документов, подтверждающих полномочия залогодателя. Однако стопроцентной гарантией от обмана это не назовёшь. Если в обеих организациях есть заинтересованные в афере люди, залог возможен по их сговору.
- А расплачиваться потом будут незаинтересованные?
- Согласно п.6 ст.135 ЖК РФ, члены товарищества собственников жилья не отвечают по его обязательствам (равно как и наоборот), а значит, в случае банкротства ТСЖ потери в первую очередь понесут его кредиторы, а не жильцы. «Левого» же председателя, провернувшего незаконную сделку, ждёт уголовное преследование.
- Как же оренбуржцам обезопасить себя от проделок товарищества, поступающего с жильцами отнюдь не по-товарищески?
- Люди должны занимать активную позицию в вопросах, касающихся домоуправления, принимать участие в собраниях, защищать свои права. Следует помнить, что ТСЖ – лишь одна из форм управления многоквартирным домом. Исключительное право на изменения этого способа принадлежит общему собранию собственников помещений. Поэтому жителям надо внимательно относиться к процедуре его проведения, быть бдительными при подписании документов. Если же ТСЖ создано обманом: через подделку подписей и предоставление в регистрирующий орган заведомо ложных сведений – это уже повод обращаться в правоохранительные органы. Помимо нарушения Жилищного и Гражданского кодексов, здесь есть и признаки преступления, предусмотренного статьёй 327, ч.3 УК РФ (использование заведомо подложного документа).
Более 85 процентов жителей Оренбурга – собственники квартир в многоквартирных домах. Согласно Жилищному кодексу, ревизионная комиссия именно из них контролирует финансово-хозяйственную деятельность жилищного кооператива (ТСЖ или другого объединения собственников жилья). Они же самостоятельно принимают решение о ставке за содержание и капитальный ремонт своих домов. На практике многие горожане не считают свой вклад в управление домом сколь-нибудь значимым и участвуют лишь в заочных собраниях, часто и не читая, что подписывают. Между тем состояние коллективной собственности должно контролироваться всеми жильцами. Ведь высшим органом управления в данном случае является общее собрание членов кооператива. Оно является правомочным, если на нём присутствуют более пятидесяти процентов жильцов.
Принципиальное разграничение собственников жилья и товарищества (которое по определению состоит из них же) на удивление устойчиво и распространённо среди горожан. Между тем сотрудничество этих сторон весьма выгодно. Так, постепенный рост количества ТСЖ стал одним из условий получения городом финансовой поддержки на капитальный ремонт многоквартирных домов за счёт средств государственного «Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
- Самоорганизация населения на жилищном рынке и активная работа старших по подъезду (можно сказать, управдомов) позволили городу в течение трёх лет привлечь из федерального бюджета дополнительные средства в размере 900 млн. рублей. На эти деньги сделаны отдельные виды капремонта в 19 процентах многоквартирных домов, - говорит начальник Управления ЖКХ Оренбурга Александр Рудуш. – А так как Оренбург по этой программе сработал просто блестяще, в этом году Фонд выделит нам ещё 60,4 млн. руб. Эти средства вкупе с 5,3 млн.руб. из городского бюджета и 7,8 млн. руб. собственников будут потрачены на модернизацию, капитальный ремонт и замену лифтового хозяйства в 17 домах.

Управдом возвращается
Кстати, возвращение посредников между жильцами и домоуправлением - управдомов - в последнее время набирает обороты. Так, новый проект Партии «Единая Россия», который обсуждался на прошедшем недавно «круглом столе» под председательством Главы города Юрия Мищерякова, направлен именно на подготовку этих специалистов. Предполагается, что они будут активно защищать права жильцов, заниматься оптимизацией коммунальных расходов и энергосбережением.
— Проект «Единой России», получивший название «Управдом», - старт для серьёзных преобразований в сфере ЖКХ, — уверен председатель Оренбургского городского Совета, Секретарь Регионального политсовета Оренбургского регионального отделения Партии «Единая Россия» Андрей Шевченко. – Сегодня собственники жилья зачастую далеки от формирования тарифов на услуги ЖКХ и самого процесса предоставления этих услуг. Оттого и многочисленные жалобы на бесконечные проблемы отрасли и низкое качество. Решение вопроса мы видим в реальном участии рядовых жильцов в процессе получения жилищно-коммунальных услуг. Каким образом? Партийные инициативы модернизации ЖКХ, по сути, – новая методика подготовки специалистов по управлению многоквартирными жилыми домами, способных создавать товарищества собственников жилья, оптимизировать расходы ЖКХ и защищать интересы жильцов. Управдом защитит от произвола руководства товарищества, подскажет, за что платить необходимо, а за что не обязательно и т.д. Управдом – это связующее звено между жильцами, администрацией и управляющей компанией. Насколько управдомы необходимы Оренбургу? Сегодня площадь жилищного фонда в областном центре составляет 11 миллионов квадратных метров, из которых более 8-ми с половиной миллионов кв.м приходится на многоквартирные дома. В этих многоэтажках проживают свыше 460-ти тысяч горожан, то есть 85 процентов жителей. Управляет этим жилфондом 8 управляющих компаний, 106 ТСЖ, 35 ЖСК, а также присутствует такая форма, как непосредственное управление граждан. Рынок оплаты населением услуг ЖКХ – немаленький. Если его не регулировать, то следует ожидать, что вместе с ним будет расти и количество злоупотреблений со стороны УК и ТСЖ. Таких, например, как нецелевое использование средств жильцов и ТСЖ, махинации при выставлении квитанций за услуги, злоупотребление бухучётом и банкротством УК. И просто некачественное исполнение обязанностей по управлению домом, которое может привести к его разрушению. Управдом или, как его сегодня называют, старший по подъезду вполне способен контролировать ситуацию в своём доме и вовремя уведомлять о нарушениях администрацию города, принимать другие меры…
Успешный опыт работы оренбургских «менеджеров дома» подтверждают как жильцы, так и руководство ТСЖ.
- Без старших по подъезду конкретная работа в доме не проводилась бы, - признаётся управляющая ТСЖ «Малая земля» Антонина Языкова.
- Моя задача – максимально доступно разъяснить жильцам вопросы жилищно-коммунального хозяйства, объяснить, откуда взялись такие тарифы, куда тратятся общие деньги, - говорит старшая по дому Татьяна Иванец. – После того как в нашем микрорайоне появились управдомы, ремонт крыш и подъездов сдвинулся с мёртвой точки.
Положительные изменения отмечают и представители власти.
- Даже предварительный анализ показывает: претензий относительно качества жилищно-коммунальных услуг значительно меньше в тех домах, где грамотно работают Управляющие компании или ТСЖ, где есть старший по дому, подъезду, который умеет на любых уровнях отстоять права жильцов, - говорит Глава города Юрий Мищеряков. - Когда люди активно принимают участие в домоуправлении, вопросов и претензий к руководству товарищества или недовольства по поводу тарифов у них практически не возникает.
Так что оренбуржцам, которые атакуют телефон «Вечёрки» с жалобами на бездеятельность или произвол обществ собственников жилья, следует помнить: вместе с квартирой в многоквартирном доме вы автоматически приобретаете не только часть чердака и подвала, лестницу, наружные стены здания и земельный участок, на котором расположен дом, но и ответственность за всё это многоэтажное «гнёздышко».