Для строителей-бракоделов и самовольщиков наступили тяжелые времена. Нарушать строительные нормы и правила становится все накладнее.

Александр Лукашов, заместитель председателя комитета по градостроительству и архитектуре администрации г. Оренбурга

В период с 2005-го по 2006 годы увидел свет целый ряд нормативных документов, четко регламентирующих развитие градостроительного комплекса Российской Федерации. Ключевым стало Постановление Правительства РФ №54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации», принятое 1 февраля прошлого года в соответствии со статьей 54 Градостроительного кодекса РФ «Государственный строительный надзор».

Задачами государственного строительного надзора, как отмечено в Постановлении, являются предупреждение, выявление и пресечение допущенных застройщиком, заказчиком, лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, нарушений соответствия выполняемых в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства работ требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации.

В Положении об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации детально расписаны полномочия, права и обязанности органов государственного строительного надзора.

С 1 января 2007 года условия градостроительной деятельности в очередной раз претерпели существенные изменения. В частности, в полную силу вступила в действие ст. 49 Градостроительного кодекса РФ «Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий», согласно которой проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой документации, подлежат обязательной государственной экспертизе.

В связи с этим 5 марта 2007 года Правительство РФ издало Постановление «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий», в котором даны подробные разъяснения, как проводится государственная экспертиза и какая документация должна предоставляться, четко определены сроки проведения государственной экспертизы, размер платы за данную работу и порядок ее взимания.

На основании этого Постановления Указом губернатора Оренбургской области от 2 апреля 2007 года было создано государственное учреждение «Государственная экспертиза проектов, документов территориального планирования, проектной документации и результатов инженерных изысканий Оренбургской области». Данное учреждение, возглавляемое Л.С. Рутзит, работает сегодня в напряженном режиме. Штат сотрудников, который был первоначально предусмотрен, уже не удовлетворяет в полной мере существующим потребностям, что говорит о высоких темпах строительства в Оренбуржье в целом и в Оренбурге в частности.

12 апреля 2007 года в соответствии с Указом губернатора А. А. Чернышева была создана и приступила к работе инспекция государственного строительного надзора Оренбургской области. Это учреждение, возглавляемое Т. А. Чувашовой, является органом региональной исполнительной власти, осуществляющим полномочия по государственному строительному надзору, контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на территории нашей области.

Кроме того, вступила в полную силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ «Выдача разрешений на строительство». Главное нововведение состоит в том, что если раньше выдавались разрешения на производство строительно-монтажных работ, то теперь этот документ называется разрешением на строительство. Постановление Правительства РФ и ст. 51 Градостроительного кодекса четко определяют форму этого разрешения и перечень документов, которые заказчик строительных работ должен предоставить для получения такого разрешения.

Заявления о выдаче разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию подаются в службу «одного окна» (такой порядок установлен по инициативе комитета по градостроительству и архитектуре администрации г. Оренбурга во избежание субъективизма в ходе решения данных вопросов).

К заявлению о выдаче разрешения на строительство заказчик строительных работ должен приложить:

- правоустанавливающие документы на земельный участок: договор аренды земельного участка либо свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок;

- градостроительный план земельного участка;

- материалы, содержащиеся в проектной документации:

а/ пояснительную записку;

б/ схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в/ схему планировочной организации земельного участка, подтверждающую расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г/ схемы, отображающие архитектурные решения;

д/ сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е/ проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж/ проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей.

Кроме того, в обязательном порядке прилагаются:

- положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и инженерных изысканий;

- разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (если такое имеется);

- согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае его реконструкции.

Этот перечень, приведенный в Градостроительном кодексе РФ, является исчерпывающим.

Хотел бы сказать несколько слов и о строительстве индивидуальных жилых домов. Здесь порядок получения разрешения на строительство проще. К заявлению о выдаче разрешения на строительство заказчику строительных работ нужно приложить всего три документа:

- правоустанавливающий документ на земельный участок;

- градостроительный план земельного участка;

- схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Градостроительные планы земельных участков подготавливает отдел генплана Муниципального учреждения «Архитектура и градостроительство». Все заявления принимаются в службе «одного окна», сотрудники которой выдают клиенту бланк заявления, перечень документов, необходимых для получения градостроительного плана, и разъясняют порядок получения этого плана.

Изменился и порядок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. С 1 января 2007 года комитет по градостроительству и архитектуре администрации г. Оренбурга в полной мере руководствуется ст. 55 Градостроительного кодекса РФ «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию заказчик должен подать в службу «одного окна»:

- правоустанавливающий документ на земельный участок;

- градостроительный план земельного участка;

- разрешение на строительство.

Это те три документа, что требовались и раньше для получения разрешения на строительство.

А теперь к ним добавились следующие:

- акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

- документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

- документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства;

- документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

- схему, отображающую расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанную лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

- заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Как видим, акт приемки, который требовался прежде и подписывался всеми членами комиссии, в этом перечне отсутствует. После анализа Градостроительного кодекса РФ в нынешнем году было издано положение о порядке выдачи разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, утвержденное Постановлением Главы г. Оренбурга №2118-п от 04.04.07.

Данным Постановлением право подписи разрешений на строительство предоставлено заместителю председателя комитета по градостроительству и архитектуре администрации г. Оренбурга А.В. Лукашову, а право подписи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - заместителю Главы г. Оренбурга по градостроительству, архитектуре и земельным вопросам В.А. Тамбовцеву.

Оба этих документа готовит отдел по надзору за градостроительной деятельностью муниципального учреждения «Архитектура и градостроительство», и данная работа также ведется через службу «одного окна».

Таким образом, с 2007 года для осуществления градостроительной деятельности требуется целый ряд новых документов, и эту работу отныне контролируют областная инспекция государственного строительного надзора и государственное учреждение «Государственная экспертиза проектов, документов территориального планирования, проектной документации и результатов инженерных изысканий Оренбургской области».

Но, как показывает градостроительная практика, далеко не все заказчики строительства владеют этой информацией и ведут себя корректно по отношению к Градостроительному кодексу РФ.

В связи с этим будет не лишним напомнить о Федеральном законе №232-ФЗ от 18.12.06 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому изменения коснулись и Кодекса РФ об административных правонарушениях. А именно - статьи 9.4. «Нарушение требований проектной документации и нормативных документов в области строительства» и статьи 9.5. «Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию».

Что же изменилось конкретно? Прежде всего резко ужесточились штрафные санкции за указанные нарушения. Приведу несколько примеров:

- Нарушение требований проектной документации, технических регламентов, обязательных требований стандартов, строительных норм и правил, других нормативных документов в области строительства при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, включая применение строительных материалов (изделий), влечет наложение административного штрафа:

- на граждан - в размере от 500 до 1000 рублей;

- на должностных лиц - от 5 тысяч до 10 тысяч рублей;

- на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от 5 тысяч до 10 тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Причем административное приостановление деятельности подразумевает не только остановку деятельности нарушителя по решению органа, уполномоченного накладывать подобного рода взыскания, но и передачу сведений о предпринимателе в налоговую инспекцию и другие контролирующие органы. Лишь по истечении 90 суток, при условии устранения всех выявленных нарушений, предприниматель будет вправе опять приступить к сбору документов, необходимых для получения разрешения на строительство.

На юридических лиц за аналогичные нарушения требований СНиП и проектной документации при производстве строительных работ накладывается штраф в размере от 30 тысяч до 100 тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

То же действие, которое затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства и (или) их частей, а также безопасность строительных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения, влечет наложение штрафа:

- на граждан - в размере от 2000 до 5000 рублей;

- на должностных лиц - от 20 тысяч до 50 тысяч рублей;

- на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, - от 20 тысяч до 50 тысяч рублей;

- на юридических лиц - от 100 тысяч до 500 тысяч рублей или административное приостановление деятельности.

Ст. 9.5. Кодекса РФ об административных правонарушениях не менее интересна:

- строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, влекут наложение административного штрафа:

- на граждан - в размере от 2000 до 5000 рублей;

- на должностных лиц - от 20 тысяч до 50 тысяч рублей;

- на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от 20 тысяч до 50 тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток;

- на юридических лиц - от 500 тысяч до 1 миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток.

Отсюда мы видим, что нарушать требования СНиП становится все накладнее: строишь самовольно или с браком, игнорируешь порядок организации строительных работ - получи штраф. Поэтому шутить с законом я бы никому не стал рекомендовать.

Согласно Градостроительному кодексу РФ и 131-му Федеральному закону «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», муниципальной власти вменено в обязанность следить за градостроительной деятельностью на территории муниципального образования.

Данные нам полномочия мы реализуем, совершая регулярные проверки и выявляя объекты самовольного строительства. Работники отдела по надзору за градостроительной деятельностью муниципального учреждения «Архитектура и градостроительство» систематически совершают рейды по городу и в случае обнаружения нарушений принимают адекватные меры. Однако нарушения градостроительной деятельности выявляем не только мы. Нередко о тех или иных нарушениях нас информируют сами горожане, за что им большое спасибо. Например, довольно много жалоб поступает на лиц, ведущих застройку частного сектора.

Если нарушаются права местных жителей, то, согласно ст. 11 Гражданского кодекса «Судебная защита гражданских прав», только сами граждане имеют право обратиться в суд с заявлением о восстановлении своих нарушенных прав. У администрации города таких полномочий нет. Поэтому все спорные вопросы, которых, к сожалению, возникает сегодня достаточно много, нужно решать в суде, если мирным путем не удается.

Что же касается муниципальной власти, то она работает по следующей схеме: если поступает сигнал о нарушении Градостроительного кодекса РФ, по указанному адресу выезжают специалисты определенного профиля: работники секторов индивидуального, гаражного, промышленного и гражданского строительства. Они фотоаппаратом фиксируют факт нарушения, разъясняют нарушителю требования законодательства к порядку организации и ведения строительных работ, предупреждают о недопустимости самовольного строительства и выдают предупреждение.

Информация о выявленных фактах самовольного строительства направляется в органы прокуратуры, которые возбуждают дело об административном правонарушении и выдают соответствующие предостережения нарушителям. А областная инспекция государственного строительного надзора, в полномочия которой входит наложение административного взыскания, составляет соответствующее постановление и налагает на нарушителя штрафные санкции.

В том случае, если даже после этого заказчик и застройщик не принимают мер для перевода строительства в законное русло, комитет по градостроительству и архитектуре докладывает о ситуации руководству города, которое принимает решение о подаче искового заявления в суд - например, о принудительном демонтаже самовольного строения.

С начала 2007 года по инициативе администрации г. Оренбурга вынесено уже 16 судебных решений о сносе самовольных строений на территории областного центра.

В случае, если нарушитель не демонтирует самовольное строение самостоятельно, соответствующие документы направляются в службу судебных приставов для принудительного демонтажа.

Не следует сбрасывать со счетов и применение такой крайней меры к нарушителям СНиП, как обращение в прокуратуру с ходатайством о возбуждении уголовного дела по ст. 330 УК РФ «Самоуправство». Эта статья предусматривает до 180 тысяч рублей штрафа и административное приостановление деятельности с возбуждением в отношении нарушителя уголовного дела.

Тем более что прецедент уже создан: объектом уголовного преследования в Оренбурге стал владелец торгово-технического центра ООО «Некс-Авто» в районе Шарлыкского шоссе.

Хотел бы заострить внимание читателей и на том, что до прошлой осени большая масса самовольных строений проходила через суды и принимались решения об их узаконивании. Но с 1 сентября 2006 года вступили в действие поправки в ст. 222 Гражданского кодекса РФ «Самовольная постройка», согласно которым п. 3 был отменен, и узаконивать самовольные строения через суд стало нельзя. С этого момента суды перестали принимать в производство дела о признании права собственности на самовольно построенные объекты.

В прошлом году на встрече Главы г. Оренбурга Ю.Н. Мищерякова с Главным федеральным инспектором по Оренбургской области П.Н. Капишниковым городскому комитету по градостроительству и архитектуре была поставлена задача активизировать решение всех вопросов, возникающих в сфере строительства.

Поэтому хочется выразить надежду на то, что органы госстройнадзора, прокуратуры, суды и судебные приставы тоже будут активно помогать администрации г. Оренбурга в ее работе по контролю над соблюдением требований градостроительного законодательства РФ, принимая адекватные меры к нарушителям.