Основная цель жилищно-коммунальной реформы — вывести из кризиса самую убыточную отрасль. Каким образом? Частными руками.

Здесь есть два пути: приватизация муниципальных предприятий их коллективами, а в результате создание открытых акционерных обществ и ликвидация этих предприятий с передачей полномочий частному бизнесу. Однако приватизировать можно лишь те организации, у которых в уставном капитале доля муниципального образования превышает 25%. Поэтому и выбрали второй вариант.

ООО – только подрядчик

В конце 2003-го года в Оренбурге появились первые общества с ограниченной ответственностью, которые осуществляют деятельность по ремонту и содержанию жилфонда, а также занимаются санитарной очисткой. Однако первый опыт показал огрехи в их деятельности, и в апреле этого года обществам разделили функции по оказанию услуг: теперь одно ООО отвечает за саночистку, а другое — за техническое обслуживание дома. Общества работают по договору возмездного оказания услуг с управляющими компаниями. На жилищно-коммунальном рынке областного центра сегодня 23 общества с ограниченной ответственностью. Таким образом, муниципальные управляющие компании на основании заключенного договора контролируют ООО. К примеру, если в течение года ООО трижды ставили оценку «неудовлетворительно» (основываясь на жалобах жильцов), управляющая компания расторгала с ним договор и приглашала к работе другое общество. В настоящее время Оренбургским горсоветом утвержден порядок проведения конкурса по выбору организаций, которые будут оказывать населению вышеназванные услуги.

Общества ни в коем случае не управляют нашим жилищным фондом, они только обслуживают его. А посему жаловаться их руководству на аварийный балкон, протекающую крышу или высокие тарифы бессмысленно. Но так как жители идут с этими проблемами именно в ООО, два месяца назад за каждым ООО закрепили специалиста по работе с населением от управляющей компании. Вот к кому и надо жителям обращаться (см. список).

За что, помимо прямых обязанностей (технического содержания жилья и саночистки), общество имеет право брать с нас деньги? За дополнительные услуги. Их спектр может быть весьма разнообразным: от починки «поплавка» в сантехническом бачке до ремонта и уборки квартиры.

— Пока провалов в работе ООО не было, — комментирует заместитель начальника управления жилищно-коммунального хозяйства Т.М. Малина. — Так как частные подрядчики — новая форма обслуживания жилья, мы следим за их финансово-хозяйственной деятельностью, то есть проводим мониторинг, а если требуется, то и обучаем в методологическом институте руководителей, главных инженеров, мастеров.

Кто чем управляет?

Следующая ступень жилищной сферы — управляющие компании. Чем они занимаются, понятно из названия. Управлять — значит, отвечать за все: техобслуживание, текущий ремонт и саночистку (проще говоря, за деятельность ООО), за составление и выполнение планов текущего и капитального ремонта, за обеспечение предоставления коммунальных услуг и т.д. Сегодня в Оренбурге три управляющих компании: «Южная», «Северная» и «Центральная». Каждая из них несет ответственность за 1,5 миллиона квадратных метров жилья. Откуда и для чего появились эти организации?

— Управляющие компании созданы на базе муниципальных учреждений и предприятий, — пояснила Т.М. Малина. — Дело в том, что последние были безнадежно убыточными из-за постоянного недофинансирования бюджетов разных уровней, а их реорганизация ведет к рентабельности. Так, уже в прошлом году «Южная» и «Северная» получили 0,7 процента прибыли. Немного, ведь в тарифе заложено семь процентов рентабельности, но ведь и деньги на капитальный ремонт в полном объеме не выделяли тридцать лет…

До 2-го марта 2006-го года наши управляющие компании будут работать по ранее установленному порядку. За это время оренбуржцы должны определиться в выборе своей компании. Такое решение принимается на общем собрании жильцов, так как одним домом не могут управлять две и более организаций. Если же мы не воспользуемся законным правом выбора, его сделают органы местного самоуправления в соответствии с утвержденными постановлениями РФ правилами проведения конкурса. Может ли товарищество собственников жилья доверить свой жилфонд управляющей компании? Вполне. Из 72-х оренбургских ТСЖ этот выбор сделали 45 товариществ, которые пригласили собственного управляющего, остальные решают все сами, через председателя правления (как правило, в малоквартирных домах). Но и здесь есть свои «минусы». Содержание управляющей компании каждому ТСЖ, созданному на жилфонде в 20-200 тыс. кв.м, обходится гораздо дороже, чем если доверить свое управление крупной управляющей компании, поручив ей определенный перечень работ и оговорив сумму платежей.

Так кому на Руси жить хорошо: самостоятельным «товарищам» или подопечным управляющей компании?

— Сегодня особой выгоды нет ни у кого, — подчеркнула Т.М. Малина. — Везде в выигрыше жильцы новых, не требующих серьезного ремонта домов. Если говорить о финансовой стороне, то компании берут за свое управление от 35 до 65 копеек в месяц за квадратный метр площади (точный тариф зависит от набора благоустройства дома). Это — немного, так как они всё еще муниципальные. Акционировать их можно будет лишь в 2006-ом. Устанавливать цену на жилищную услугу будут сами жители, то есть управляющая компания предложит необходимый им перечень работ, они его утвердят, и тогда управляющая компания сформирует тариф для каждого дома. Но это будет не сразу, так как новый Жилищный кодекс еще очень сырой. Чтобы заставить его работать, необходимо года два. Дело в том, что к этому кодексу надлежит принять как минимум 26 нормативных документов, а пока есть только два: типовой договор социального найма и типовое заявление на проведение перепланировки…

Госдума вводит непопулярные меры

Новый Жилищный кодекс — один из основных документов, призванных претворить в жизнь коммунальную реформу. Эта «революция» предполагает максимальное увеличение числа собственников квартир. Государству это удобно: муниципалитеты скинут с себя большую часть финансовой ответственности и перестанут клянчить деньги у федерального центра, а владельцы приватизированного жилья сами начнут решать свои проблемы. Учитывая, что износ оренбургских коммунальных систем приближается к семидесяти процентам, восстанавливать их самостоятельно будет не на что. Но кого в Москве это волнует? Демократические положения Жилищного кодекса обязывают собственников жилых помещений своими силами собирать деньги на капитальный ремонт и контролировать их расходы.

Один из показательных примеров отношения государственной власти к населению — статья 15 ЖК. В ней говорится о том, что жилой площадью в многоквартирном доме признаются: комнаты, коридоры, кладовки и другие помещения, кроме балконов, лоджий, веранд и террас. А раз площадь нежилая и денег за ее обслуживание управляющая компания не получает, то и ремонтировать ее должен собственник. В нашем городе немало балконов, грозящих обрушиться (случаи уже были!). Как правило, в старых домах живут пенсионеры и другие неимущие граждане. Понимая это, пять лет назад городская администрация разработала специальную программу «Аварийные балконы». За это время на муниципальные деньги их отремонтировали 417. В этом году из бюджета города планируется выделить деньги на реконструкцию 182 балконов. По сути, это противоречащее Жилищному кодексу решение, но, возможно, оно сбережет чьи-то жизни. Неужели государство это не заботит?

— Недавно я была в Москве и задала этот вопрос начальнику отдела развития Департамента ЖКХ Минрегионразвития РФ Л.Д. Соловьевой, — рассказывает Т.М. Малина. — Она ответила коротко: так решила Госдума. Изначально 11 мая 2004-го года в законопроекте были оговорены социально значимые моменты, в том числе ремонт балконов, но 29-го декабря 2004-го федеральные депутаты решили не брать их в расчет…

Так же, как с хозяевами старых балконов, государство обошлось и с ветеранами Великой Отечественной войны. Кто хоть раз видел, в каких условиях живут наши победители, знает, как необходим хотя бы косметический ремонт в их квартирах. По новому закону муниципалитет вправе выделять деньги только на ремонт общего имущества многоквартирного дома в части муниципальной доли. Несмотря на это, городские депутаты выкроили из скудного бюджета нынешнего года 1,1 миллиона рублей на ремонт жилья ветеранов. Кто за это их осудит?

К Жилищному кодексу, вступившему в силу с марта 2005-го, много претензий как со стороны местного самоуправления, так и со стороны самих жителей. Край как нужны поправки, направленные на социальную защиту владельцев приватизированного жилья. Последнее десятилетие мы страстно желали гордо именоваться «собственниками», не думая о последствиях. Со следующего года большинству из нас придется столкнуться с ними лицом к лицу. Значит ли это, что теперь стало выгодно жить в муниципальной (неприватизированной) квартире? Отнюдь, ведь и в этом случае есть свои законодательные «минусы»: невозможно продать жилье, передать по наследству и т.д. «Расприватизировать» жильё еще можно. Однако прежде чем решиться на это, необходимо взвесить оба варианта. Впрочем, как и то, кто будет управлять домом. Жилищный кодекс и здесь вносит коррективы. Кстати, согласно статье 141, товарищество собственников жилья должно быть ликвидировано, если члены товарищества не обладают более чем 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязаны принять решение о ликвидации ТСЖ.