Наталья Евсеева

До 1-го января 2007-го нам предстоит выбрать, кому доверить управление домом. Есть три основных варианта: вверить жилфонд управляющей компании, создать (или оставить свое) ТСЖ либо решать все вопросы на общем собрании жильцов. Не воспользуемся возможностью выбора - администрация сама назначит управленца посредством проведения конкурса…

Не задирает цены управленец

До нового года осталось совсем немного. Об этом напоминают не только пушистый снег и «развалы» праздничных украшений, но и ходоки, доставляющие в наши квартиры бланки с подписями за управляющие компании. Недавно они добрались и до моей квартиры.

- Здравствуйте, мы принесли договор о передаче дома на обслуживание нашей управляющей компании, - сообщили двое мужчин.

Из документов у них на руках оказался только этот самый договор (четыре страницы мелким шрифтом).

- На последней странице практически весь ваш подъезд уже расписался, - протягивая мне ручку, заметили ходоки.

На вопрос, чем управляющая компания лучше ТСЖ, они замялись:

- Ну, понимаете, не надо будет ходить на общие собрания… Да и вообще – все будет в «ажуре»…

После такого объяснения мне расхотелось дарить ходокам автограф. Но стало интересно разобраться, кто же будет обслуживать мой дом наиболее качественно и наименее дорого.

Вариант первый: довериться управляющей компании. В этом случае вникать в коммунальные вопросы действительно не придется, впрочем, как и в реальные расчеты текущего содержания дома, его ремонта и других расходов. Управленец сам решит, какой штат нанять и сколько ему платить, а также какую плату брать с меня ежемесячно. Будет ли он взвинчивать тарифы? Если компания муниципальная, то нет. Тарифы установит горсовет и, как показывает практика, они будут оптимальными. Пожалуй, это большой плюс. Но есть здесь и минусы, во всяком случае, для моего дома. Многоэтажка стоит на одной из центральных магистралей, проще говоря – является лакомым рекламным носителем. Если правильно распорядиться фасадом дома и крышей, можно дополнительно собирать несколько десятков тысяч в месяц. На эти деньги вполне реально не только сделать евроремонт в подъездах, но и квартплату снизить. Однако договор на размещение рекламы вправе подписывать либо собственники квартир, либо ТСЖ, а никак не управляющая компания. Конечно, можно делегировать ей это полномочие, но кто даст гарантию, что доходы от рекламы пойдут именно на наш дом? Жители вправе требовать смету расходов и доходов управленца, но не могут диктовать ему, как распоряжаться бюджетом и в каком размере взимать платежи…

Не секрет, что в сфере жилищно-коммунального хозяйства большой капиталооборот. Однако частный бизнес сюда не особо торопится – хлопот не меньше, чем прорех в законодательной базе. Многие крупные компании ждут закон о финансовом оздоровлении ЖКХ, проект которого сейчас готовится. Предприниматели, которые вполне могли бы взять на обслуживание часть муниципального жилфонда, боятся нерентабельности. В итоге так называемые «городские» дома (где нет ТСЖ, ЖСК и кооператива) в Оренбурге обслуживают четыре муниципальные унитарные управляющие компании: Южная, Центральная, Северная и Западная.

Чем силен «товарищ»?

Управление домом посредством создания товарищества собственников жилья в последние годы выбрали многие оренбуржцы. Сейчас у нас уже более восьмидесяти ТСЖ, самое крупное из которых объединяет порядка сорока домов. Главная власть здесь в руках народа, то есть у общего собрания членов. На общем собрании выбирают правление и управляющего, решают, сколько платить, на чем сэкономить, с чего получить дополнительный доход и т.д. В принципе удобно – любой член ТСЖ всегда может проверить финансово-хозяйственную деятельность и приструнить исполнительную власть товарищества. В чем минус ТСЖ? Главным образом, в присутствии пресловутого человеческого фактора. Если попадется нерадивый управляющий и нечистая на руку ревизионная комиссия – не факт, что деньги жильцов будут своевременно доходить до поставщиков, а дома и дворы – ремонтироваться. Еще один нюанс – невозможность участия в государственных и муниципальных программах поддержки. Назвался самостоятельным – финансовой помощи не жди. Но, как показывает практика, этот факт оренбургских «товарищей» не смущает. Еще ни один зимой не замерз, и с благоустройством ТСЖ нас тоже не подводят. Среди преимуществ помимо распределения своего бюджета - такие «мелочи», как дворовые праздники и подарки заслуженным жителям. В последние годы это практикуется почти во всех ТСЖ…

Говоря о плюсах и минусах ТСЖ, нельзя забывать о новостройках. В них товарищество может создаваться еще на этапе оформления квартир в собственность жителей. Главная цель застройщика – без проблем сдать дом госкомиссии и передать его на баланс обслуживающей компании. Если последняя будет своей (созданной на этапе строительства ТСЖ, к примеру), она запросто закроет глаза на различные дефекты и недоделки. Для новосела в этом есть как минусы, так и плюсы. Плохо, если дом окажется с огрехами, но хорошо, что ТСЖ сразу же приступит к его облагораживанию. Кстати, Жилищный кодекс дал право создавать товарищество и жильцам, еще не оформившим квартиры в собственность. Если отыщется инициативная группа – лучше довериться ей. Нет – решать этот вопрос может застройщик или заказчик…

Вам только предстоит организовать ТСЖ? Для начала внимательно ознакомьтесь с его уставом и бизнес-планом. Вы вправе внести свои коррективы. Но, как показывает опыт создания оренбургских товариществ, намного легче примкнуть к ближайшему успешному ТСЖ, чем создавать свое. Последнее будет разумным, если объединиться желают хотя бы два многоквартирных дома…

Сами с усами

Если ТСЖ выгодно создавать там, где много жильцов, то третья форма управления – непосредственно собственниками квартир - наиболее результативна там, где их мало. Допустим, ваш небольшой дом не желает ни к кому примыкать, но уверен в своей самодостаточности. В этой ситуации управлять им может общее собрание, хотя можно выбрать самого активного и возложить все хлопоты на него. На основании доверенности он будет договариваться с поставщиками услуг, подписывать договоры, готовить годовую смету доходов и расходов и т.д. Главный плюс - жильцы сэкономят на оплате: работа одного «энтузиаста» обойдется гораздо дешевле, чем целой организации. А вот минусов здесь много. Во-первых, как без юридического лица копить деньги на ремонт, расчеты с дворниками, сантехниками, уборщицами, налоговиками, в конце концов? Можно, конечно, открыть в банке счет на жильца, который будет всем заниматься, но все ли смогут ему доверять? Второй минус - найти в одном лице юриста, бухгалтера и кристально честного управленца – весьма проблематично…

Будете управлять все вместе, то есть общим собранием? Здесь кроется, пожалуй, самый значительный минус этой формы обслуживания. Для принятия любого решения, будь то расчет коммунальных платежей или установка песочницы, необходимо собирать всех жителей или хотя бы половину. Иначе собрание – неправомочно. Еще один нюанс: каждому жильцу придется заключать договоры с поставщиками услуг.

Получается прототип «управления» частным домом. Вывод напрашивается сам собой: эта форма приемлема только для двухэтажного (к примеру) дома на десять квартир, в одной из которых живет энтузиаст–коммунальщик… Пока в Оренбурге она не практикуется, да и вряд ли кто-то решится на такую авантюру.