Ирина ГЕРАСИМОВА

До начала 2007 года жильцы многоквартирных домов должны выбрать форму управления домом и управляющую компанию. То есть к этому времени все владельцы и наниматели квартир обязаны определиться, кому они доверяют вопрос налаживания быта в своем доме, подъезде, квартире. Что изменится для рядовых граждан с началом нового этапа жилищно-коммунальной реформы?

Три пути

Переход к новой схеме жилищно-коммунальных отношений для жильцов каждого дома начнется с общего собрания. На нем нужно будет принять решение о том, кто и как теперь будет обслуживать дом. Есть три варианта, и все они перечислены в пункте 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Первый вариант подразумевает, что домом управляют сами собственники квартир. В этом случае общим решением собрания жильцы выбирают одну обслуживающую организацию. К примеру, не свой, надоевший до боли ЖЭК, а соседский – где слесари трезвые и диспетчеры не хамят. С ней заключают договоры на обслуживание. Возможно, все собственники подпишут доверенности на одного жильца, у которого есть желание и свободное время заниматься этой работой. Он-то и будет вести дела с обслуживающей организацией. Это может быть расценено и как общественная нагрузка, и как оплачиваемая должность. Здесь все зависит от решения общего собрания. Такая форма удобна, если дом небольшой, жильцы прожили в нем много лет и хорошо знают друг друга.

Второй способ предполагает создание товарищества собственников жилья (ТСЖ), либо управление путем ЖСК (жилищно-строительного кооператива) или другого специализированного потребительского кооператива. Выбор такого способа управления означает, что обустройством совместного быта занимается некая общность людей – как проживающих в доме, так и наемных работников. Обычно это председатель, бухгалтер, домуправ (ы), ревизор (ы) и другие товарищи, которым жильцы платят за их работу. При этом, согласно статье 144 Жилищного кодекса РФ, органами управления ТСЖ (ЖСК) являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества.

И, наконец, третий вариант предусматривает передачу всех полномочий управляющей организации. Правда, чтобы этот механизм заработал, на коммунальном рынке должны появиться компании (или группы людей), которых жильцы решением общего собрания могут избрать посредниками между собой и обслуживающей организацией. Содержать управленцев придется жильцам дома. Но в свою очередь эти специалисты должны обеспечить недорогое и качественное коммунальное обслуживание. Во всяком случае, так задумано.

Конечно, может случиться и так, что на общем собрании не удастся ни о чем договориться. В этом случае «мосты» между жильцами дома и обслуживающими организациями будут наводить представители муниципалитета или другие местные власти. Но в этом случае выбора у жильцов не будет – придется работать с теми коммунальщиками, которых «дадут».

Зачем нам это ТСЖ?

Поскольку большинство российских домов – многоквартирные, в Жилищном кодексе им уделяется много внимания. Если не брать в расчет кооперативы, то в многоквартирном доме проще всего наладить совместный быт, создав товарищество собственников жилья (ТСЖ). Этот способ самоуправления сейчас активно пропагандируется средствами массовой информации. Но практика показывает, что у ТСЖ есть как плюсы, так и минусы.

Согласно ст. 135 Жилищного кодекса РФ, товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация, объединяющая собственников жилых помещений. На общем собрании жильцы избирают правление ТСЖ, которое от их имени заключает договоры на подключение тепла, электроэнергии, вывоз мусора, ремонт и обслуживание дома. Это может быть одна-две или несколько организаций, предлагающих такие услуги. Помимо этого, ТСЖ нанимает работников для уборки придомовых территорий и текущего ремонта дома. То есть по сути является представителем жильцов в ДЭЗе, ЖЭКе и т.д.

Обратите внимание!

Предполагается, что товарищество собственников жилья может быть создано на базе любого жилого дома или нескольких домов. А как быть, если не все квартиры в доме приватизированы? В этом случае закон не возбраняет созвать собрание собственников и принять решение о создании ТСЖ. Но интересы нанимателей в этом случае будет представлять собственник государственных или муниципальных квартир – муниципалитет или орган местной власти в лице своего представителя.

Права и обязанности, которыми обладает ТСЖ, перечислены в статьях 137 и 138 Жилищного кодекса РФ. Нововведение состоит в том, что, создавая посредническую структуру, граждане доверяют ей устанавливать отношения с перечисленными организациями. Причем предполагается, что выбор этих организаций должен быть сделан на конкурентной основе. Так что по крайней мере на бумаге у нас теперь появилась возможность обсуждать и выбирать. Но как все это будет выглядеть на практике, покажет время. Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании жильцов дома.

Голосуем метрами

Согласно п.3 ст.48 Жилищного кодекса РФ, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Согласно статье 154 Жилищного кодекса РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает:

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, которую вносят все собственники независимо от членства в ТСЖ;

- плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом,

расходы на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

- плату за коммунальные услуги (за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление и т.д.).

Главный аргумент, который обычно выдвигает сторонник создания ТСЖ, таков: тарифы ЖКХ растут и расти будут. Но организовав товарищество, мы получим реальные шансы сэкономить на оплате коммунальных услуг, потому что в рамках ТСЖ можно утвердить тарифы ниже тех, что установлены в данном регионе. Так ли это на самом деле? И вообще, откуда может взяться эта экономия?

Предположим, что ТСЖ создано на базе десяти 5-этажных домов или одного 7-подъездного многоквартирного дома. Для обслуживания этого хозяйства достаточно двух слесарей, двух управдомов и еще трех-четырех человек, с которыми товарищество заключает трудовые договоры. Таким образом, оно само становится обслуживающей организацией. И закон это допускает, хотя на практике это пока редкость. Вот вам и экономия, потому что теперь не нужно платить посредникам! А если есть возможность сократить количество персонала, это еще один шанс сэкономить. В итоге можно действительно снизить тарифы на техобслуживание и некоторые местные услуги (например, оплату телевизионной антенны).

Но! Тарифы на воду, электроэнергию и вывоз мусора останутся такими же, что и для всех остальных жителей данной местности. Ведь это общеустановленные нормы для домов любых форм собственности и управления. Так что снижать эти тарифы нельзя!

Кто сколько платит?

Согласно статье 155 Жилищного кодекса РФ, граждане, не являющиеся членами ТСЖ, но оставаясь при этом собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с обслуживающей организацией. То есть в данном случае с ТСЖ. Но на практике нередко бывает так, что договоры, которые ТСЖ заключает с жильцами, не желающими вступать в товарищество, фактически ничем не отличаются от договоров с членами товарищества.

На самом же деле граждане, не состоящие в ТСЖ, должны быть освобождены от некоторых финансовых расходов. К примеру, от оплаты работы управленческого аппарата, ежемесячных членских взносов и т.д. Размер взносов каждого собственника должен быть пропорционален его доле в общем имуществе дома, а вовсе не одинаков для всех. И по закону эти расходы распределяются только между членами товарищества.

Есть ли управа на ТСЖ?

ТСЖ как форма управления домом – структура достаточно новая. И в процессе ее работы, конечно, неизбежно будут возникать конфликтные ситуации. Как добиться справедливости, если, скажем, председатель ТСЖ злоупотребляет своими полномочиями? Или бухгалтерия ни в какую не хочет делать перерасчет? Или суммы сборов в пользу ТСЖ постоянно растут, причем эти решения принимаются в обход общего собрания?

Во-первых, как уже отмечалось, нужно внимательно изучить документы, которые регламентируют ваши отношения с ТСЖ. В статье 10 Жилищного кодекса РФ сказано: «Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности». Эта фраза, конечно, звучит не слишком понятно, но в ней заключен очень важный смысл. А именно: однажды подписав пусть не устраивающий вас, но, типовой, как вам сказали, договор, ущемляющий ваши права, вы при возникновении спора должны будете объяснить, почему вы поставили под ним свою подпись, а теперь возражаете.

Во-вторых, надо помнить, что ТСЖ – не государство в государстве. Его деятельность строится на основании Жилищного кодекса, федеральных и локальных подзаконных актов, как и деятельность любой другой жилищно-коммунальной организации. Поэтому если вам скажут, что в каком-то ТСЖ, к примеру, лестницы метут раз в месяц (а не раз в пять дней, как предписывает п.3.2.7. постановления Госстроя РФ №170 с изм. и доп.), вы можете напомнить руководству ТСЖ, что федеральные законодательные акты существуют для всех. В том числе и для вашего товарищества.

И еще. Выяснять спорные вопросы лучше письменно. Пишите заявления, претензии, обязательно их регистрируйте и требуйте ответить вам в течение месяца. Если же такая переписка ничего не даст, можно обратиться в суд в установленном законом порядке.

На заметку

Вышестоящая инстанция, которая контролирует деятельность ТСЖ, – жилищная инспекция. Туда вы можете отправить, к примеру, копии своих заявлений, не принятых во внимание председателем (правлением) ТСЖ. Вы можете попросить представителей жилищной инспекции разобраться в вашем споре с товариществом собственников жилья. Жилищная инспекция обязана в течение месяца после обращения информировать заявителя о том, как обстоят дела с решением его вопроса.

(По материалам журнала «Спрос»)