Правила игры
К новой модели оказались готовы не все, и не только в строительной отрасли, но и в банковском секторе. По мнению строительных экспертов, реформа требует доработки, иначе ситуация в сфере может привести к коллапсу.
– На территории Оренбургской области открыты отделения уполномоченных 17 банков, но по факту готовы приступить к проектному финансированию лишь 3 – 4 банка. Одной из важнейших проблем, с которыми сталкиваются застройщики, – трудность и затратность услуг тех банков, которые всё-таки готовы предоставлять целевые займы, – подчеркнул председатель профильного комитета Аркадий Швецов.
Заместитель председателя Законодательного Собрания Оренбургской области Александр Куниловский в своём вступительном слове отметил, что разговор о строительной сфере является очень актуальным, потому что государство за последнее время очень сильно отформатировало отрасль, из-за этого возникает много непонятных ситуаций. И подчеркнул, что если говорить в целом об отрасли, то в какой-то степени она на сегодня находится в критической ситуации.
– Необходимость нашего разговора связана с тем, чтобы мы снизу выработали необходимые решения. Но ключи от всех возникших проблем строительной сферы находятся в федеральном центре. В ходе нашего диалога хотелось бы в первую очередь услышать мнение профессионального сообщества, – подчеркнул Александр Анатольевич.
Далее о состоянии строительной отрасли и о существующих текущих проблемах рассказала и.о. заместителя министра строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Оренбургской области Ольга Мищерякова. Она также остановилась на том, что текущая ситуация в отрасли сложная, но тем не менее не безнадёжная.
– Строительной отрасли в данный момент уделяется пристальное внимание, в первую очередь это связано с задачами, которые поставил перед отраслью глава государства. Эти задачи направлены на увеличение ввода новых объёмов жилья. К примеру, для Оренбуржья этот показатель должен составлять 1 млн 351 тыс. кв. м к 2024 году. Задача сложная и требующая достаточных усилий. У нас в регионе для этого реализуется проект «Жильё», прогноз по вводу жилья на 2019 год составляет 920 тыс. кв. м, из них многоквартирное жильё составляет 504 тыс. кв. м и индивидуальное строительство – 416 тыс. кв. м. За первое полугодие в регионе уже построено 335 тыс. кв. м, я бы отметила падение темпов строительства на 17 процентов в сравнении с таким же периодом прошлого года. Падение связано с тем, что снизилось количество ввода индивидуального жилья, – рассказала Ольга Петровна.
Говоря об изменениях, которые коснулись долевого строительства, и.о. заместителя министра строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Оренбургской области назвала их мерами, которые лихорадят отрасль не первый год. Она привела пример, когда в закон только за период 2017 – 2018 гг. восемь раз вносились изменения. А в целом в закон, регулирующий строительную отрасль, с момента его принятия в 2004 году уже внесено 26 изменений.
– Правила игры, если можно так сказать, меняются постоянно. Сейчас в регионе в стадии незавершённого строительства находится 308 многоквартирных домов. С одной стороны, это количество говорит о хороших перспективах отрасли, но, с другой стороны, мы понимаем, что застройщики получили разрешение на строительство ещё в прошлом году и по старой схеме. Таким образом, создали для себя определённую «подушку безопасности». Что касается долевого строительства в многоквартирных домах, то в общем объёме оно занимает 80 процентов, а 20 процентов – собственные средства застройщиков. Это достаточно серьёзная цифра, отсюда и масштабы проблем также весомые. Сейчас в регионе возводится 55 объектов с привлечением средств дольщиков. По пяти проектам застройщики уже работают с эскроу-счетами, а 50 проектов достраиваются по старой схеме. Важным направлением для реализации проекта «Жильё» является поддержка спроса. Почти каждая вторая сделка на рынке недвижимости в Оренбурге связана с привлечением заёмных средств – ипотечных кредитов. За полгода объём ипотечных кредитов у нас составил 15,5 млрд рублей и более 7,5 тысячи оренбуржцев воспользовались этой услугой. Средняя ставка в первом полугодии по ипотеке составляла 10,3 процента годовых. А средняя стоимость
1 кв. м жилья, по данным Росстата, в новостройках составляла 38 тыс. рублей. Этот показатель является самым низким в Приволжском федеральном округе. После перехода на новую систему важно не допустить падения темпов строительства, – подчеркнула Ольга
Мищерякова.

Дефицит земли
Абсолютное большинство застройщиков не располагают собственным капиталом, поэтому они вынуждены собирать средства путём долевого участия граждан или же оформлять банковский кредит, лишь немногие из них строят за собственные деньги. В то же время банковские кредиты являются недешёвым удовольствием для застройщиков. О том, как непосредственно складывается ситуация в строительной отрасли, с чем сталкиваются застройщики после перехода на проектное финансирование, рассказал участникам «круглого стола» директор ООО «Уральская строительная компания» Олег Ситников.
– На мой взгляд, после введения проектного финансирования ввод жилья в Оренбурге будет только падать. Причин такой ситуации две. И я готов их объяснить. Для того чтобы построить дом, необходимы три составляющие: из чего построить, на что построить и где, на какой земле. Если брать первую составляющую, то строительная индустрия в Оренбурге, даже если сравнивать с регионами ПФО, достаточно развитая. Не каждый город в округе имеет три завода по выпуску панелей для строительства домов. Мощности наших трёх заводов в несколько раз превышают мощности, которые были у такого же производства в советский период. Поэтому первая составляющая у нас обеспечена хорошо. Что касается на что построить, то здесь всё упирается в новую схему финансирования, которая, на мой взгляд, отсеет много мелких строительных компаний. Остальным придётся подстраиваться под проектное финансирование. Для этого надо отлаживать работу с банковским сектором. Третья составляющая – на какой земле поставить новый дом. У нас в Оренбурге уже не осталось свободной земли под застройку. Есть свободные участки, но все они принадлежат в основном Росимуществу. И эта проблема станет в перспективе главным препятствием для введения новых квадратных метров жилья. При этом проблему нехватки земли можно решить на региональном и муниципальном уровнях, но эту работу надо начинать уже сейчас, – заострил внимание участников диалога Олег Михайлович.

Что в итоге
В ходе дискуссии её участники отметили, что после вступления изменений в долевое строительство произойдёт не только падение темпов ввода новых квадратных метров, но и рост цен на жильё в новостройках на 20 – 30 процентов за квадратный метр.
Таким образом, по словам самих застройщиков, без государственного регулирования деятельности банков по проектному финансированию осуществлять комплексное строительство будет практически невозможным. Помимо этого, необходимо в ближайшее время решить вопрос с наличием земельных участков под строительство. Вице-спикер областного парламента Александр Куниловский подчеркнул, что изменения в строительном законодательстве, призванные защитить средства дольщиков, фактически ведут к сокращению участников строительного рынка и росту цен на квадратные метры.
– Отсутствие у застройщиков тех объёмов собственных средств и твёрдых залогов, которые запрашивают банки в целях открытия проектного финансирования, неизбежно приведёт к обвалу объёмов жилья и замедлению темпов строительства. Наличие в портфеле застройщиков объектов, которые ещё можно продолжать финансировать по прежним нормам с привлечением средств долевого строительства, возможно, позволит отрасли выдержать в 2019 и 2020 годах сложившиеся показатели объёмов строительства жилья, но дальше пойдёт неизбежный и значительный спад. Поэтому необходимо выстроить конструктивный диалог исполнительной, законодательной власти и застройщиков в решении общих вопросов в связи с новыми, утверждёнными государством правилами, – отметил Александр Анатольевич.
По итогам «круглого стола» был принят ряд рекомендаций в адрес регионального правительства, профильных министерств и комитетов областного парламента, а также финансово-кредитных организаций.