Генплан и ПЗЗ

— Факторы, которые определяют, где, в каких местах и что можно строить, каковы объёмы строительства, исходят из Генерального плана и Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), — объясняет главный архитектор города Оренбурга Сергей Бренёв. — В соответствии с этими документами город поделён на зоны, для которых прописаны чёткие регламенты, определяющие характер застройки, то есть какие в том или ином месте можно строить здания — административные, учебные или жилые, сколько этажей может быть у зданий и так далее. Уже исходя из этого, застройщики, приобретая землю либо на торгах, либо непосредственно у владельцев, смотрят на эти регламенты и видят, что они могут построить.

Принятие в конце прошлого года ПЗЗ облегчило людям понимание всей градостроительной ситуации в городе. Правила землепользования и застройки находятся в свободном доступе, и теперь нет необходимости записываться на приём к специалисту, консультироваться, задавать вопросы. Если Генплан — это документ для специалистов — проектировщиков, архитекторов, градостроителей, то ПЗЗ — это прикладной документ для более широкого круга, в том числе для тех, кто желает вложить средства в строительство.

А между тем Генеральный план застройки города, принятый в 2008 году и составленный до 2035 года, уже требует корректировки.

— В принципе с 2008 года прошло не так уж много времени, но во многом Оренбург обгоняет прогнозы, — говорит Сергей Бренёв. — Например, по количеству населения. Показатели, которые заложены в транспортной схеме, тоже превышены. Пять лет назад никто не мог предположить, что в городе будет столько автомобилей. Оренбург занимает, по-моему, шестое место в России по количеству автомобилей на душу населения. Корректировки Генплана будут. Во-первых, за пять лет, прошедших с момента его принятия, и экономическая ситуация, и геополитическая ситуация изменились и диктуют нам внесение небольших по масштабам, но очень важных по своему значению изменений. Эту работу мы запланировали на следующий год.

Нужны рычаги воздействия

За большими стройками идёт непрерывный надзор и на этапе проектирования, и на этапе строительства, и на этапе сдачи. Первую скрипку в процессе контроля играет Госстройнадзор. Но вот строительство в частном секторе под его зоркий глаз не попадает. А индивидуальная застройка зачастую превращается в проблему для города.

— К сожалению, под контроль Госстройнадзора не попадают десятки, сотни объектов, которые влияют на облик города, — констатирует главный архитектор. — Это те якобы индивидуальные дома, которые после постройки становятся офисами, магазинами и даже многоквартирными домами. Тут борьба с бюрократическими барьерами, которая в своё время была развёрнута и в сфере строительного надзора, не принесла ничего хорошего, а облик многих городов был, не побоюсь этого слова, изуродован. Муниципалитеты сегодня лишены всех полномочий в плане надзора. Наша принципиальная позиция, которую не раз озвучивали и Глава города, и глава городской администрации, и депутаты Законодательного Собрания, — надо вернуть надзор на местный уровень, отдать его органам местной власти хотя бы в той части, которая не подпадает под действие Госстройнадзора. Мы готовы вести надзор, у нас есть специалисты, есть силы, есть желание нести эту ответственность. А для этого надо внести ряд поправок в федеральное законодательство. Но, к сожалению, это пока остаётся лишь «криками о помощи», которых никто не слышит. За два года нас просто захлестнула волна таких строек, мы об этом много раз говорили. Это общая для России проблема. Мы все видим телерепортажи: Сочи, берут разрешение на двухэтажку, а строят 15 этажей; Подмосковье, в садовых обществах начали ставить многоквартирки. И у нас набирают силу абсолютно те же процессы. А когда мы начинаем, что называется, бить по хвостам, пытаться исправить то, что уже сделано, подавать в суд на таких застройщиков, то суды зачастую просто не хотят видеть очевидного и упорно считают индивидуальными жилыми домами постройки коммерческого назначения или многоквартирные строения. И даже то, что у этого «индивидуального жилого дома» 18 санузлов или 12 балконов, суды не замечают. Как и то, что такие объекты не рассчитаны ни по сетям, ни по дорогам, ни по пожарной безопасности.

К словам Сергея Леонидовича добавим, что покупатели квартир в таких псевдочастных домах рискуют, так как не защищены законом, к примеру, от недобросовестности застройщика или от того, что в будущем у них могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности на такое жильё. Но это проблема полулегальных новостроев. Гораздо сложнее решить проблему с глубокими историческими корнями.

Наследие из прошлого

— Одной из главных проблем городской архитектуры я бы назвал проблему исторического центра города, — говорит Сергей Бренёв. — Жилой фонд здесь ветхий, состоит он в основном из купеческих особняков и усадеб зажиточных горожан. В 20-е годы XX века они были заселены коммунальным способом. То есть хозяев потеряли, и после этого за ними никто особо-то и не следил. На сегодняшний день там и инженерные сети, и внутренние конструкции обветшавшие. Люди, которые живут в этих домах, своими силами привести их в хорошее состояние не могут. Поэтому проблему исторического центра нам придётся решать, и делать это надо уже в ближайшие годы. Но это невозможно без участия федерального центра, потому что город в одиночку это просто не потянет. Нам нужны прежде всего чёткие разграничения в законодательстве в вопросе расселения таких домов. Были случаи, когда жильцы таких вот ветхих коммуналок в практически аварийном доме требовали взамен две-три квартиры или по каким-то своим прихотям просто отказывались переезжать в новую квартиру. Здесь, я думаю, надо руководствоваться европейским опытом и примером зарубежных исторических городов, то есть принимать изменения в законодательстве, которые исключают спекуляцию в процессе расселения ветхого жилья. Надо также учитывать, что большинство из этих ветхих строений — памятники регионального или федерального значения. Для реставрации таких зданий должны быть разработаны целевые программы, начиная с федерального уровня и заканчивая муниципальным. И эти программы должны быть подкреплены финансово, потому что реставрация сегодня — настолько дорогой процесс, что частному инвестору она просто не по карману.

Транспорт и город

Растущее количество транспорта и тесные границы исторического центра вкупе доставляют оренбуржцам немало хлопот. Главные из них — пробки и дворовые парковки.

— В принципе мы определили основные направления развития транспортной схемы, — рассказывает Сергей Бренёв. — Это реконструкция проспекта Победы, продолжение строительства улицы Гаранькина, продолжение строительства Северного, строительство четырёх основных транспортных развязок, обход Ростошей. Для осуществления всех этих проектов надо 8–10 миллиардов рублей. Это надо делать сейчас, чтобы город в ближайшие два-три года не встал. И здесь, конечно, мы рассчитываем прежде всего на помощь области, потому что проекты уже готовы, но средств не хватает. А без реализации намеченных мер стабилизировать транспортную ситуацию невозможно.

А вот со стоянками во дворах дело обстоит совсем не так, как хотелось бы большинству автолюбителей, мечтающих о «безразмерных» придомовых парковках.

— Все те парковочные места, которые расположены в микрорайонах, — это гостевые парковки, а не места для постоянного, ежедневного, круглогодичного хранения автомобиля, — подчёркивает главный архитектор Оренбурга. — Люди не хотят понимать, что для этих целей у нас есть гаражно-строительные кооперативы (ГСК), паркинги и так далее. Не хотят понимать, что стоянка автомобиля во дворе — это нарушение. Сейчас система КАСКО, система автострахования даёт возможность хранить круглогодично автомобили под окном. ГСК полупустые, места на парковках не раскупаются, а во дворах места нет от машин. В 2010 году мы поменяли нормативы — вместо 70 мест на 1000 населения приняли норматив 270 мест. Это выправит ситуацию в новых микрорайонах, но не решит полностью проблему, которую, по сути, создают КАСКО и отсутствие контроля со стороны ГИБДД, ведь никто не привлекает этих автовладельцев к ответственности за несанкционированную парковку во дворах.

Мы много проектов перебрали и просчитали. Цена парковочного места в многоярусной парковке — от 300 до 450 тысяч рублей. Застройщики готовы, места отведены, но люди упорно не хотят покупать такие места. У большинства автомобили стоят меньше, у многих они вообще оформлены в кредит. Это проблема не столько градостроительная, сколько экономическая.

Растём на северо-восток

И, конечно, самый острый вопрос для развития города — земельный. На сегодняшний день для Оренбурга, где есть огромные потребности в индивидуальном жилищном строительстве и в комплексном жилищном строительстве, вопрос нехватки земли стоит чрезвычайно остро.

— Но как бы там ни старались это дело преподнести, в городе Оренбурге нет земель для того развития, что требуется, — констатирует главный архитектор города Оренбурга Сергей Бренёв. — Естественный путь решения этой проблемы, по которому пошли многие города России, — это создание агломерации, присоединение к муниципалитету, к столице региона окружающих территорий. И пока мы этот вопрос не решим, нехватка земли так и будет сдерживать развитие города.

Пока же на ближайшие пять лет в соответствии с Генеральным планом город будет расти в северо-восточном направлении. Прежде всего будет развиваться жилищное строительство, причём комплексное: вместе со строительством новых микрорайонов — строительство дорог и объектов социальной сферы, развитие инженерной инфраструктуры. Там мы планируем ввести в строй более 500 тысяч квадратных метров жилья.